나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [13] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2022타경1821 (13)

* 소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 18층 1802호

* 용도: 아파트

* 감정가: 240,000,000 원

* 토지면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 전용면적 (Exclusive Use Area)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2015년 9월 10일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

* 도로상태: 본건 단지 서측으로 중로에 접함.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

3. 권리분석

3.1. 권리내역 요약

* 소유권보존: 남해주택건설주식회사 (2015-09-14)

* 소유권이전: 주식회사더베스트아이 (2020-03-25)

* 근저당권 (말소기준권리): 웰컴저축은행주식회사 (2020-03-25, 44,544,000,000원)

* 주택임차권: 서재민 (2022-12-08 말소, 120,000,000원, 전입/확정 2021-01-04)

* 임의경매: 광양시새마을금고 외 16명 (2022-06-27 말소, 34,693,437,520원)

* 근저당권: 웰릭스캐피탈주식회사 지분 이전 (2024-02-28 말소)

* 총 등기부채권액: 44,664,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서 (김*)

* 보증금: 120,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입/확정일자: 2021-01-04

* 배당신고일자: 2022-10-31

* 대항력: 없음

* 비고: (대항력 없음)

3.3. 권리분석 결론

* 말소기준권리인 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(2020-03-25)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 서 (김*) 씨는 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금 120,000,000원은 인수되지 않으며, 낙찰자가 배당받지 못한 금액을 인수할 위험은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

* 0 원

4. 상권분석

* 단지 개요: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트 단지입니다.

* 주변 환경: 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 상업시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 대구포산초등학교, 포산중학교, 비슬고등학교 등 우수한 학군이 인접해 있습니다.

* 교통: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근 버스 승강장 위치로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 939대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 시장 변동성: 부동산 시장 경기 변동에 따른 가격 하락 가능성을 고려해야 합니다.

* 실사 필요: 감정평가 시 거주자 부재 및 폐문으로 인해 표준적인 내부 구조, 사용자재, 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구테크노폴리스 지역 내 위치한 대단지 아파트로서, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 임차인 및 기타 권리들이 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

* 향후 지역 개발 및 주거 수요 증가에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 투자 및 실거주 목적 모두에 적합한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 대구테크노폴리스 내 성숙된 주거 단지로, 안정적인 수요층 확보 가능.

* 무권리 분석: 임차인 대항력 없음 및 모든 권리 소멸로 인한 안전한 취득 가능.

* 생활 편의성: 초중고 학군, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 미래 가치: 테크노폴리스 개발 계획에 따른 추가적인 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(약 59.99㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 16일 150,000,000원, 2026년 7월 19일 165,000,000원, 2026년 7월 4일 150,000,000원 수준입니다.

* 감정가 대비 분석: 본건 감정가는 240,000,000원이지만, 최근 매매가는 감정가보다 현저히 낮은 수준을 보이고 있습니다. 이는 시장 상황 또는 특정 거래 조건의 영향을 받은 것으로 판단됩니다.

* 산정 근거: 본건은 18층으로, 층수 면에서 유리한 위치에 있습니다. 최근 20층 매물이 150,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 18층이라는 이점을 감안하여 시장 가격보다 다소 높게, 그러나 감정가보다는 현저히 낮게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.