나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [7] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480번지에 소재한 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트 101동 12층 1204호입니다. 사건번호는 대구서부지원 2022타경1821 (7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 240,000,000원 (2억 4천만원)으로 책정되었으며, 토지 면적은 39.58㎡ (약 11.98평), 건물 면적은 59.96㎡ (약 18.14평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 웰OOOOOOOOO이며, 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 자리 잡고 있습니다. "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. 단지까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치해 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 단지 서측으로는 중로(폭 20m-25m)에 접해 있어 교통망이 우수합니다. 토지 이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 이 외에도 다양한 도시계획시설 및 제한 구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 25일에 설정된 웰컴저축은행주식회사의 근저당(을3)입니다. 이 근저당을 포함한 이후에 설정된 모든 권리(주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인으로는 이 (승계인: 주택도시보증공사)가 있으며, 보증금 120,000,000원 (1억 2천만원)에 차임은 0원입니다. 전입일자와 확정일자는 2021년 2월 5일로 동일합니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 발생하지 않습니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(59.9x㎡)의 아파트가 2026년 6월부터 7월 사이에 1억 5천만원에서 1억 6천 5백만원 수준으로 실거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가인 2억 4천만원보다 약 7천 5백만원에서 9천만원 가량 낮은 수준입니다. 이와 같은 감정가와 실거래가 간의 큰 차이는 본 건의 중요한 투자 고려사항입니다.

본 물건이 속한 대구테크노폴리스 지역은 대규모 아파트 단지 밀집 지역으로, 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 편리하며, 지속적인 개발 계획으로 인해 상권의 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차 아파트 단지에 속해 있으며, 2015년 9월 10일에 사용 승인되었습니다. 아파트는 총 10개동, 792세대로 구성되어 있으며, 최고 25층, 최저 2층 높이입니다. 본 건이 위치한 101동은 25층 건물 중 12층에 해당합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다. 총 주차 대수는 939대로, 세대당 약 1.18대 수준으로 주차 공간은 충분한 편입니다. (지하 자동식 835대, 옥외 자동식 104대).

단지 인근에는 대구포산초등학교를 비롯한 교육 시설과 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 시세 차이입니다. 감정가는 2억 4천만원인 반면, 최근 거래가는 1억 5천만원에서 1억 6천 5백만원 수준에 형성되어 있습니다. 경매 시작가가 감정가대로 책정될 경우, 낙찰받더라도 상당한 가격 하락 위험에 노출될 수 있습니다.

또한, 감정평가 시 거주자 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 표준적인 기준으로 상정하여 평가한 것으로 나타났습니다. 이는 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

본 건은 다양한 도시계획시설 및 제한 구역에 포함되어 있어, 향후 재건축이나 개발 관련 규제 및 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 테크노폴리스의 중심부에 위치한 대규모 신축급 아파트로, 단지 규모와 입지 면에서 우수한 편입니다. 권리 관계 또한 명확하여 인수해야 할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

그러나 현재 파악된 정보 상, 감정가와 최근 실거래가 사이에 상당한 괴리가 존재한다는 점이 가장 중요한 고려 사항입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 방식의 차이일 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 반드시 최신 시세 정보를 면밀히 파악하고 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 현장 방문이 제한적이었던 점 또한 명도 및 내부 상태와 관련된 잠재적 리스크로 감안해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대구 테크노폴리스 내 대단지 아파트로, 실수요자 및 투자자 모두에게 꾸준한 관심을 받는 지역입니다.

* 권리상 안전한 물건: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 추가적인 부담이 없습니다.

* 높은 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 낮은 최근 시세를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 시세 하락 요인에 대한 철저한 분석 필요)

* 지역 개발 잠재력: 테크노폴리스 지구의 지속적인 개발 및 인프라 확충에 따라 향후 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 전용면적(59.96㎡) 기준, 최근 실거래가는 2026년 6월부터 7월 사이 1억 5천만원에서 1억 6천 5백만원 수준으로 형성되어 있습니다. 인수해야 할 보증금이나 권리가 없으므로, 입찰가 산정 시에는 최근 시장가를 중심으로 고려하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 상단과 현장 경쟁 상황을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 1억 6천만원에서 1억 7천만원 사이로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 유동적으로 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.