나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [4] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대구서부지원 2022타경1821 (4)

감정가: 240,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건현황

소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 9층 901호

용도: 아파트

토지 면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

토지 지분: 39.6047㎡

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.9901㎡

1.3. 감정평가요약

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 9층 901호 아파트입니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 승강장이 위치하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재타일붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형에 유사하며, 단지 서측으로 중로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 연구개발특구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

1.4. 아파트 정보

아파트명: 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트

사용승인일: 2015년 9월 10일

총 동수: 10동

총 세대수: 792세대

전용 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

총 면적: 96342.9523㎡ (건축물 총괄표제부 기준, 건폐율 15.06%, 용적률 210.07%)

최고 층수: 25층

주차대수: 총 939대 (세대당 약 1.18대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기: 지하 30대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 대구포산초등학교 동측 인근에 위치하며, 인근에 비슬초등학교, 포산중학교, 비슬고등학교 등이 있어 교육 환경이 우수합니다. 단지 주변으로 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 단지까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구) 등에 속해 있습니다. 대로3류, 중로1류, 특수도로가 인접해 있어 도로 접근성이 좋습니다. 또한, 학교 인근에 위치하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황 (등기부요약)

소유권 보존: 2015년 9월 14일 (남해주택건설주식회사)

소유권 이전: 2020년 3월 25일 (주식회사더베스트아이)

근저당권 (말소기준권리): 2020년 3월 25일 (웰컴저축은행주식회사, 채권최고액 44,544,000,000원)

주택임차권 (말소): 2023년 8월 16일 (심혜원, 임차보증금 120,000,000원, 전입/확정일자 2021년 4월 13일)

임의경매 개시결정: 2022년 6월 27일 (광양시새마을금고 외 16명)

기타 권리: 3번 근저당권 지분 전부 이전 (2024년 2월 28일, 웰컴저축은행주식회사, 말소)

등기부채권 총액: 44,664,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 심

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 7일

확정일자: 2020년 8월 11일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인 심 은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. (주의: 제공된 정보상 임차인의 전입일자/확정일자 정보가 등기부등본상의 주택임차권 정보와 다소 차이가 있으나, '임차인 현황'의 '대항력 없음'이 본 물건 분석의 중요 판단 근거입니다.)

3.3. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. (지상권은 등기부상 존재하지 않음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 대구테크노폴리스 지역은 계획적으로 개발된 신흥 주거 지역으로, 대규모 아파트 단지와 함께 교육, 상업, 업무 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 특히, 과학기술연구단지, 일반산업단지 등이 인접해 있어 배후 수요가 풍부하며, 향후 지역 발전 가능성이 높은 곳으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 관리

단지 인근에 학교와 더불어 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 단지 내 관리사무소(053-6167998)가 운영되고 있으며, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등의 부대시설이 마련되어 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 명도

등기부채권 총액이 매우 높아 채권자 수가 많습니다. 임차인 심 은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 경매 낙찰자에게 승계되지 않을 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 후 명도 절차를 신속하고 원만하게 진행할 수 있도록 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

6.2. 물건 상태

감정평가서 요약에 따르면, 거주자 부재 및 폐문으로 인해 표준적인 내부 구조와 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 방문 조사를 통해 반드시 확인해야 하며, 노후 정도에 따른 수리 또는 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경

현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과만으로는 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 명확한 증거는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 대구테크노폴리스의 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖춘 대단지 아파트입니다. 교육 환경 및 교통 여건 또한 양호하며, 향후 지역 발전 가능성도 기대할 수 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 명도 관련 잠재적 리스크, 실제 물건 상태 확인 필요성 등은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대구테크노폴리스의 중심 입지로 미래 가치 상승 기대

* 대규모 단지로 안정적인 시세 유지 및 환금성 용이

* 다수의 학교와 인접하여 자녀가 있는 가구에 최적의 주거 환경

* 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높아 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용 약 59.95㎡ ~ 59.99㎡)의 거래가는 2026년 6월 15,000만원, 2026년 7월 16,500만원, 2026년 7월 15,000만원으로 형성되어 있습니다. 최근 리치고의 시세 분석에 따르면, 중층(9~16층)의 적정 호가는 1.7억~1.8억 원으로 추정되며, 2026년 10월 5일 최고 실거래가는 1억 8,000만원(16층)으로 기록되었습니다. 본건의 감정가는 2억 4,000만원으로, 최근 실거래가와 비교 시 상당한 차이를 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가를 기준으로, 경쟁적인 입찰을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 170,000,000원 (금 일억 칠천만원) 수준에서의 입찰을 제안합니다. 이는 최근 최고 실거래가보다 소폭 낮은 금액으로, 시세 대비 안정적인 낙찰을 기대할 수 있으며, 감정가 대비 상당한 시세 차익을 확보할 수 있는 범위입니다. (단, 명도 비용 및 예상치 못한 수리비 등을 고려하여 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.