나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [5] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480번지에 위치한 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트 101동 10층 1001호입니다 [cite: provided text].

경매 사건번호는 대구서부지원 2022타경1821 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다 [cite: provided text].

감정가는 240,000,000원입니다 [cite: provided text].

물건의 용도는 아파트이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다 [cite: provided text].

토지 면적은 39.60㎡ (약 11.98평)이고, 건물 면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다 [cite: provided text].

채권자는 웰OOOOOOOOO입니다 [cite: provided text].

특이사항으로는 공동담보 물건에 해당합니다 [cite: provided text].

해당 아파트 단지는 총 11개동, 792세대로 구성되어 있으며, 대지면적은 31,784.4㎡입니다 [cite: 건축물표제부 요약 JSON]. 최고 25층 높이이며, 총 주차 대수는 939대(지상 104대, 지하 835대)입니다 [cite: 건축물표제부 요약 JSON]. 사용승인일은 2015년 09월 10일입니다 [cite: 아파트 정보 JSON].

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480번지 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 10층 1001호에 소재합니다 [cite: provided text].

주변 환경으로는 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

단지 서측으로는 중로에 접하고 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역(포산중학교, 비슬고등학교, 비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역 등에 해당합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 03월 25일에 접수된 웰컴저축은행주식회사의 근저당(을3)입니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

본 물건에 설정된 임차인 이수연은 2021년 11월 23일 전입하여 2021년 11월 01일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다 [cite: provided text]. 이에 따라 임차인의 보증금 140,000,000원은 인수되지 않습니다 [cite: provided text, 집합건물 등기부요약].

말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 권리들(주택임차권, 임의경매 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

등기부상 채권 총액은 44,684,000,000원입니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 또한 존재하지 않습니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

1.3. 상권분석

본건이 속한 대구 테크노폴리스 지구는 개발이 활발히 진행된 지역으로, 아파트 단지, 학교, 상업 시설이 밀집해 있어 주거 환경이 양호합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

단지 인근에 대구포산초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

연구개발특구(테크노폴리스지구) 내 위치하여 지역 산업 발전과 연계한 경제적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

현재까지 확인된 정보에 따르면, 본 물건 주변에 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트 명칭은 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차 아파트입니다 [cite: provided text].

주소는 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480번지입니다 [cite: provided text].

사용승인일은 2015년 09월 10일로, 비교적 신축 연한을 자랑합니다 [cite: 아파트 정보 JSON].

단지는 총 10개동, 792세대로 구성된 대단지입니다 [cite: 아파트 정보 JSON].

건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 25층, 지하 2층으로 이루어져 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표, 건축물표제부 요약 JSON].

내부 마감은 외벽 석재타일, 페인트 마감, 내벽 벽지, 타일, 바닥 장판지, 타일 등으로 되어 있으며, 창호는 새시창호 마감입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

주차는 총 939대(지상 104대, 지하 835대)가 가능합니다 [cite: 건축물표제부 요약 JSON].

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다 [cite: 아파트 정보 JSON].

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 감정평가 시 거주자 부재 및 폐문으로 인해 표준적인 내부 구조, 사용자재, 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표]. 따라서 실제 내부 상태는 평가와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

공동담보 물건으로, 복수의 부동산에 담보가 설정된 경우 경매 절차가 복잡해질 수 있으나, 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다 [cite: provided text].

부동산 시장의 변동성으로 인해 향후 시세가 하락할 가능성이 있습니다.

가장 중요한 리스크 요인은 감정가(240,000,000원)와 최근 실거래가(150,000,000원 ~ 165,000,000원) 간의 상당한 격차입니다. 이는 감정가가 현재 시장 가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성을 시사하며, 투자 결정 시 신중한 시장 가치 판단이 요구됩니다 [cite: provided text].

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍에 위치한 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트로, 비교적 신축 연한이 짧고 대단지라는 장점이 있습니다 [cite: provided text, 아파트 정보 JSON].

주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수하며, 테크노폴리스 지구의 개발 수혜 또한 기대할 수 있는 입지입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

등기부등본상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 부담은 없는 안전한 물건으로 분석됩니다 [cite: 집합건물 등기부요약]. 또한, 임차인 이 은 대항력이 없어 보증금 관련 문제가 없을 것으로 판단됩니다 [cite: provided text].

다만, 감정가가 240,000,000원인 반면, 최근 실거래가는 150,000,000원에서 165,000,000원 수준에 머물러 있어, 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리를 반드시 인지하고 접근해야 합니다 [cite: provided text].

1.7. 투자 포인트

최근 건축된 아파트로 즉시 입주 가능하며, 뛰어난 주거 환경을 갖추고 있습니다 [cite: 아파트 정보 JSON, 감정평가서요약 요향표].

권리상 인수될 사항이 없어 명확하고 안전하게 취득할 수 있습니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

대구 테크노폴리스 개발 지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 시세 상승 가능성이 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

감정가 대비 현재 시세가 낮은 점을 감안하면, 시세 이하로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(59.99㎡)의 아파트 거래가는 다음과 같습니다.

2026년 6월 16일: 150,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보]

2026년 7월 19일: 165,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보]

2026년 7월 4일: 150,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보]

최근 실거래가의 평균은 약 155,000,000원입니다.

현재 물건의 감정가는 240,000,000원이지만, 실제 시장 거래가는 감정가보다 약 75,000,000원에서 90,000,000원 가량 낮은 수준을 보이고 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황의 차이, 혹은 평가 기준의 차이일 수 있으므로, 입찰가는 반드시 최근 실거래가격을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 최근 최고 실거래가인 165,000,000원을 약간 상회하는 수준인 170,000,000원 내외를 권장합니다. 감정가 240,000,000원에 근접한 입찰은 시장 상황을 고려할 때 위험할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.