나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [2] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대구서부지원 2022타경1821 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 웰OOOOOOOOO

* 감정가: 229,000,000원

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 3층 302호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 토지지분: 39.6047㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물지분: 59.9901㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 참고: 해당 면적은 전용면적이며, 일반적인 분양 면적은 약 25평형 또는 26평형으로 표기될 수 있습니다.

1.3. 아파트 정보

* 아파트명: 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트

* 주소: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480

* 사용승인일: 2015년 9월 10일

* 단지 규모: 총 10개동, 792세대

* 해당 동/층: 101동, 3층 302호

* 건축물 정보: 최고 25층, 최저 2층

* 주차: 총 939대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 30대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대규모 아파트 단지 내에 속해 있음.

* 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 잘 형성되어 있는 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통 환경

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 단지 서측으로 중로(폭 20m-25m)에 접해 있어 도로 접근성이 좋음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접함.

* 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역으로 지정되어 있음.

* 상대보호구역(포산중학교, 비슬고등학교, 비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 웰컴저축은행주식회사 근저당권(을3)임.

* 본 경매 사건으로 인해, 말소기준권리보다 후순위로 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 등기부 현황 및 권리 분석

* 소유권보존: 남해주택건설주식회사 (2015-09-14)

* 소유권이전: 주식회사더베스트아이 (2020-03-25) - 매매

* 근저당: 웰컴저축은행주식회사 (2020-03-25, 채권최고액 44,544,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 변제정 (2022-08-23, 120,000,000원) - 전입 2020-09-07, 확정 2020-08-11. 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨 (권리분석상 대항력 없음, 등기부상 말소 예정).

* 임의경매: 광양시새마을금고외 16명 (2022-06-27, 34,693,437,520원) - 본 경매 개시 결정 등기.

* 근저당권 지분 이전: 웰릭스캐피탈주식회사 (2024-02-28) - 웰컴저축은행주식회사 근저당권의 지분 이전으로, 말소 예정.

3.3. 인수되는 권리

* 명시적으로 인수되는 권리는 없음.

* 상기 권리 분석 결과, 낙찰자는 말소기준권리(을3) 및 그 후순위 권리들을 소멸시키고 소유권을 취득함.

* 총 등기부채권액은 44,664,000,000원 (446억 6천 4백만원)으로 상당하나, 낙찰자가 인수하는 부담은 없음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 변

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 7일

* 확정일자: 2020년 8월 11일

* 배당신고일자: 2022년 8월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수 여지가 있을 수 있으나, 현재 정보상으로는 대항력 없음으로 확인됨. (본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 임차인의 보증금은 배당으로 전액 변제될 것으로 예상되나, 해당 임차인이 배당을 받지 못하는 상황이 발생하지 않도록 주의 깊게 살펴야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

* 본건이 위치한 대구테크노폴리스 지구는 대규모 신도시로 조성되어 계획적인 주거 및 상업 시설이 밀집해 있음.

* 주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역임.

4.2. 상업 및 편의 시설

* 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대구테크노폴리스 내에는 대형 마트, 병원, 문화시설 등 상업 인프라가 지속적으로 확충되고 있음. (참고: 주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사 필요)

4.3. 산업 및 고용 환경

* 대구테크노폴리스는 첨단 산업단지가 배후에 있어 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됨.

* 연구개발특구로 지정되어 있어 관련 연구 및 산업 시설이 집중되어 있는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 단지 인근에 대구포산초등학교가 있으며, 포산중학교, 비슬고등학교, 비슬유치원 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 의료 및 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 의료 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대구테크노폴리스 내 종합병원 및 대형 상업 시설 이용도 편리함.

5.3. 교통 및 접근성

* 차량 이동이 편리하며, 대중교통(버스) 이용도 수월한 편임.

* 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 시내외 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

* 감정평가 시 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 상태 및 임대 조건에 대한 정확한 파악이 어려울 수 있습니다. (주의사항 1.5.2. 참고)

6.2. 미확인 내부 상태

* 감정평가 시 거주자 부재 및 폐문으로 인해 표준적인 내부 상태를 상정하여 평가함.

* 실제 내부 상태가 감정가 산정 시 예상된 것과 다를 경우, 수리 비용 발생 등 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보로 제공되었으며, 이는 채무자의 부채 규모가 크다는 것을 시사함.

* 다만, 경매 낙찰자는 모든 선순위 권리를 소멸시키고 소유권을 취득하므로, 채무 총액 자체가 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지는 않음.

6.4. 주변 시설

* 대구테크노폴리스는 계획도시로서 주거, 상업, R&D 시설 중심으로 개발되어, 아파트 단지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미치는 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았음. (추가적인 현장 조사 또는 상세 지도 검색을 통해 확인 필요)

7. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍에 위치한 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차 아파트 101동 3층 302호로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건을 갖춘 물건임.

* 단지 규모가 크고 주변에 교육, 교통, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수함.

* 권리분석상 모든 선순위 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 권리 관계가 매우 깔끔한 편임.

* 감정가는 229,000,000원이지만, 최근 실거래가가 150,000,000원 ~ 165,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가와 시세 간 괴리가 다소 존재함. 이는 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있으나, 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 대규모 브랜드 아파트 단지 내 물건으로 안정적인 시세 형성 및 환금성 기대.

* 최근 실거래가 대비 감정가의 괴리가 있어, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

* 깔끔한 권리 관계: 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명도 부담 외에는 추가적인 권리 관련 위험이 없음.

* 우수한 입지 조건: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 뛰어나며, 단지 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자 선호도가 높음.

* 향후 대구테크노폴리스 지구의 지속적인 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 본건 아파트의 감정가는 229,000,000원임.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 거래가는 2026년 6월 150,000,000원, 2026년 7월 165,000,000원, 2026년 7월 150,000,000원으로 확인됨.

* 이를 토대로 현재 시세를 약 150,000,000원 ~ 165,000,000원 수준으로 파악할 수 있음.

* 감정가와 실거래가 간 상당한 차이가 존재하며, 이는 감정가 산정 시점 또는 시장 상황 변화에 따른 것으로 판단됨.

* 따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 현재 시세를 기준으로 하되, 권리 관계가 깨끗한 점과 향후 가치 상승 잠재력을 고려하여 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 실제 입찰가는 본인의 자금 계획, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

* '인수 보증금'은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.