나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경467 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털3단지 교차로"" 남동측 인근에 위치하며, 주변
은 오피스텔, 지식산업단지 및 지원시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북동측 및 남동측 근거리에 가산디지털단지역(1호선, 7호선),
독산역(1호선) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 내 1층 116호 외 2개호로서,
사용승인일: 2021.09.09.

외벽: 페어글라스 및 석재치장 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
바닥: 아스타일 마감 등.
창호: 페어글라스창호임 등.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(무인점방)으로 이용중임.
본건(2,3): 2개호 일괄로 근린생활시설(고밥집)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보, 소화전설비, 도시가스설비 및 시스템에어컨
설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경467 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제119호

용도: 근린상가

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 151,000,000원

토지면적: 25.38㎡ (약 7.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.96㎡ (약 30.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털3단지 교차로" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 지식산업단지 및 지원시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 북동측 및 남동측에 가산디지털단지역(1호선, 7호선)과 독산역(1호선)이 근거리에 소재합니다. 또한, 인근에 다수의 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통망을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 물건의 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 각종 도시계획법 및 관련 법률에 따른 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 12월 15일 접수된 하나은행의 근저당권(금1,440,000,000원)입니다. 이 외 다수의 압류 및 임의경매개시결정 등기가 존재했으나, 모두 말소될 예정이거나 말소 기준 권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 법무법인강녕(대표 정 ), 보증금 0원, 차임 7,000,000원, 사업개시일 2024-03-06, 대항력 없음.

* 임차인: 최 , 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업개시일 2024-07-10, 확정일자 2025-03-24, 배당신고일자 2025-07-01, 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 첫 번째 임차인의 보증금이 0원이라는 점은 특이사항으로, 임대인과의 특별한 약정이 있었을 가능성이 있으므로 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상, 토지 을구 18번의 구분지상권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 본 물건 취득 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 또한, "토지에 관하여 별도등기 있음"이라는 특이사항도 인수 여부에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명: G밸리 더리브 스마트타워

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 9월 9일

총 층수: 지하 4층, 지상 15층

총 호실 수: 407호

건축면적(대지면적): 2428.93㎡ (4417㎡)

4.2. 업종 현황

본 물건(119호)은 현재 근린생활시설(무인점방)로 이용 중입니다. 이와 별도로 2개 호실은 일괄하여 근린생활시설(고밥집)으로 이용 중입니다. 해당 건물은 지식산업센터 내 상가로, 주변에 다양한 IT 및 산업 관련 기업체들이 밀집해 있어 관련 종사자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 가산디지털단지는 업무 및 산업 기능이 중심인 지역으로, 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 대형 쇼핑몰, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 직주근접 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 토지에 대한 구분지상권이 매수인에게 인수되므로, 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 임차인 관리: 대항력 없는 임차인들이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 보증금이 0원인 임차인에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공실 위험: 임차인이 명도 시, 신규 임차인 확보까지 공실 기간이 발생할 수 있으며, 이로 인한 공실 위험 및 임대 수익 변동성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지식산업센터 내 근린상가로, 역세권의 우수한 교통망과 잘 갖추어진 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 그러나 토지에 대한 구분지상권 인수라는 중대한 권리상의 부담이 존재하므로, 입찰 전 해당 권리의 정확한 내용과 영향 범위를 반드시 파악해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신식 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설과 관리가 용이합니다.

* 우수한 입지: 가산디지털단지라는 핵심 업무지구 내에 위치하여 풍부한 유동인구와 잠재적 수요를 확보하고 있습니다.

* 편리한 교통: 주요 지하철 노선(1, 7호선) 및 버스 노선이 인접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

* 상권 활성화: 디지털단지 내 다양한 업종의 기업체 및 종사자들을 대상으로 하는 안정적인 상권입니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 151,000,000원입니다. 토지에 대한 구분지상권이 매수인에게 인수되는 점, 그리고 토지에 별도 등기가 있다는 점 등을 고려할 때, 이를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 인수되는 권리의 부담과 현 시장 상황을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 70~80% 수준인 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 이는 인수되는 보증금이 없는 점을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.