나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116189 [1] 서울특별시 관악구 신림동 484-21 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2024.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울남부초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로 단독(다중)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 서측으로 노폭 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서, (사용승인일 : 2023.01.10.)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

단독(다중)주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생설비 및 급·배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠판넬조 판넬지붕 1층 소재(보일러실) : 약 1.2㎡
㉡철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 소재(주택) : 약 14.5㎡
㉢철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 소재(주택) : 약 15.8㎡
㉣철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 소재(주택) : 약 14.3㎡
(후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

공부와의 차이

공부상 지1층 중 일부는 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경116189 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 484-21

용도: 다중주택

감정가: 2,379,255,080원

토지면적: 140.80㎡ (약 42.59평)

건물면적: 325.89㎡ (약 98.59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 44.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.2. 건축물대장 정보

사용승인일: 2023년 01월 10일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건

건물주용도: 단독주택 (다중주택)

내외벽: 석재붙임 마감 등, 몰탈위페인팅, 벽지도배, 타일붙임 마감 등

창호: 하이샷시 창호

1.3. 감정평가 요약

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 서울남부초등학교 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경 보통임.

* 교통상황: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하여 대중교통 상황 보통임.

* 형태 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지로 단독(다중)주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 4m 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표:

* 이용상태: 단독(다중)주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 통상의 위생설비 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

* 부합물 및 종물: 판넬조 판넬지붕 1층 소재(보일러실) 약 1.2㎡, 철근콘크리트구조 1층(주택) 약 14.5㎡, 2층(주택) 약 15.8㎡, 3층(주택) 약 14.3㎡ 등이 포함됨.

* 공부와의 차이: 건물 지1층 중 일부는 공부상 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황 주택으로 이용 중임.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 서울남부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 서측에 접한 도로의 폭이 약 4m로 협소한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로, 현재 단독(다중)주택의 부지로 이용되고 있습니다. 서측 약 4m 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 및 환경

* 주변에 서울남부초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역입니다.

* 근린생활시설도 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 관악구 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 특정 혐오시설이나 유해시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 채권 총액: 1,200,977,305원

* 건물 등기부 채권 총액: 2,985,977,305원

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부 모두 2022년 04월 28일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(채권최고액 960,000,000원)입니다.

* 말소 예정 권리: 본 경매로 인해 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

총 19명의 임차인이 확인되었으며, 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 검토한 결과, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 강

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-20

확정일자: 2023-02-23

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 없음

* 임차인: 권

보증금: 30,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023-02-17

확정일자: 2023-02-17

배당신고일자: 2024-11-08

대항력: 없음

* 임차인: 권

보증금: 130,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2023-03-23

확정일자: 2023-03-03

배당신고일자: 2024-09-27

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-18

확정일자: 2023-03-23

배당신고일자: 2024-11-18

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-07

확정일자: 2023-03-21

배당신고일자: 2024-10-02

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-28

확정일자: 2023-02-13

배당신고일자: 2024-11-18

대항력: 없음

* 임차인: 민

보증금: 170,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2023-02-22

확정일자: 2023-01-30

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-21

확정일자: 2023-02-27

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-03

확정일자: 2023-05-03

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 없음

* 임차인: 범

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-30

확정일자: 2023-03-16

배당신고일자:

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 140,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2023-03-03

확정일자: 2023-03-16

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 119,100,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2023-03-03

확정일자: 2023-02-17

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-20

확정일자: 2023-02-21

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023-04-11

확정일자: 2023-03-07

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 150,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2023-03-17

확정일자: 2023-03-17

배당신고일자: 2024-09-26

대항력: 없음

* 임차인: 주

보증금: 110,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2023-04-21

확정일자: 2023-04-04

배당신고일자: 2024-10-31

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-15

확정일자: 2023-02-27

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-21

확정일자: 2023-02-27

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-03

확정일자: 2023-05-03

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 보증금은 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 단독주택, 다세대주택이 많아 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상가 및 시설

인근에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 지역 주민들의 이용 편의성이 높습니다. 다만, 본 물건 자체는 다중주택으로, 직접적인 상가 임대 수익보다는 주택 임대 수익이 주된 특징입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 주변에 서울남부초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 주요 시설 접근성

* 도보 거리에 버스 정류장이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 차량 이용 시 인근 도로망을 통해 서울 전역으로 접근할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 공부상 용도 불일치

건물 지1층 중 일부가 공부상 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황은 주택으로 이용되고 있습니다. 이는 추후 건물 철거, 증축, 개축 등 건축 관련 행위 시 또는 용도 변경 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.2. 토지 건축선 후퇴 면적

토지 면적에 대지 면적에 포함되지 않는 건축선 후퇴 면적이 있어 감안하여 감정평가가 이루어졌습니다. 이는 추후 건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함

매각물건에 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이는 별도의 철거 또는 인도명령 대상이 될 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 인접 도로

서측 약 4m 도로에 접하고 있어, 차량 통행 및 건물 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거 지역에 위치한 다중주택으로, 비교적 최근에 사용 승인된 건물입니다. 대중교통 이용이 편리하고 초등학교가 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 다수의 임차인이 거주하고 있으나, 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 건물 지1층의 공부상 용도 불일치, 토지의 건축선 후퇴 면적, 제시외 건물 포함 등은 향후 이용 및 처분 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 인접 도로의 폭이 좁은 점도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축된 다중주택으로 비교적 양호한 상태입니다.

* 서울 관악구라는 입지 조건은 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 일괄 매각 대상인 제시외 건물 포함으로, 활용 방안에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,379,255,080원입니다. 주변의 최근 매매 사례로 제시된 다세대 주택들의 거래 가격(185,000,000원 ~ 390,000,000원)은 본건 다중주택의 규모 및 감정가와 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

감안할 때, 본 건의 현재 시장 상황 및 낙찰률 등을 고려하여 감정가의 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,665,000,000원 ~ 1,903,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (이는 순전히 감정가 대비 낙찰률을 가정한 것이며, 실제 투자 결정은 현장 조사, 권리 분석, 시세 재확인 등 면밀한 검토 후 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.