나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12935 [2] 서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "발산역(지하철5호선)"북동측 인근에 위치하는'마곡루나플라체'제1층 제101호 외 2개호로서(총3개호), 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집하는 상업지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 발산역(지하철5호선)'등이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물 내 제1층 제101호 외 2개호(총3개호)로서, (사용승인일 : 2021.03.12.) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 인테리어마감 등, 창 호 : 샷시 창호.

이용상태

공부상 근린생활시설(소매점 및 일반음식점)이며, 현황, 101호(상호'로바타이길'임.)로 이용중임. 106호,107호(외부표기'주식회사 메디스콥 및 제이오플러스 메디칼'이나 임대미상임. (후첨'사진용지'참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평지, 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약15M 내외, 서측으로 노폭 약6M 내외 및 남측으로 노폭 약8M 내외 포장도로에 각각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

본건 기호2. 및 기호3.(106호 및 107호)은 인접호수와 경계 구분없이 일체로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12935 (2)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제106호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,010,000,000원

* 토지면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

* 건물면적: 64.90㎡ (약 19.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 영광군수산업협동조합 (초기 정보 '영OOOO'에서 확인됨)

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1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동, 지하철 5호선 발산역 북동측 인근 '마곡루나플라체' 상가 건물 내 1층 106호에 해당합니다.

* 주변 환경: 본건은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집한 상업지역에 위치하며, 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 발산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 지상 14층, 지하 2층 건물 중 1층에 위치하며, 2021년 3월 12일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 인테리어 마감으로 되어 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 토지 상태: 토지는 평지이며 가장형의 토지로, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접면: 본건은 북측 약 15M, 서측 약 6M, 남측 약 8M의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 4월 29일 접수된 영광군수산업협동조합의 근저당권(채권액 2,400,000,000원)입니다.

* 경매 신청 채권자: 본건 경매는 영광군수산업협동조합의 신청으로 진행되었으며, 2025년 10월 29일 임의경매 개시결정이 등기되었습니다 (채권액 2,098,286,454원).

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 2,400,000,000원입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 길

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입/사업일자: 2024년 5월 23일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받거나, 낙찰자가 인수하지 않는 권리입니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 기타 특이사항: 본건 106호 및 107호는 공부상 구분되어 있으나, 현황상 인접 호수와 경계 구분 없이 일체로 이용 중입니다.

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1.3. 상권분석

* 입지적 강점: 발산역 역세권에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로 유동인구와 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변 상권: 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상가 운영이 가능합니다.

* 현황 및 추천 업종: 101호는 '로바타이길'이라는 상호의 일반음식점으로 이용 중이며, 106호와 107호는 '주식회사 메디스콥 및 제이오플러스 메디칼'로 외부 표기되어 있으나 실제 임대 현황은 미상입니다. 106호와 107호가 합쳐져 사용되고 있어, 의료기기 판매 및 관련 서비스업, 또는 넓은 공간을 활용할 수 있는 업종(예: 학원, 스터디 카페, 필라테스 등)에 적합할 것으로 판단됩니다.

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1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 발산역을 도보로 이용 가능하며, 여러 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 대형 병원(예: 이대서울병원), 쇼핑몰, 각종 상업 시설 및 관공서가 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 아파트 단지가 많아 직장인 및 지역 주민들의 수요가 꾸준하며, 안정적인 상권 유지에 기여합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 채권액(약 24억원)이 감정가(10.1억원) 대비 매우 높아, 유찰 가능성을 내포하고 있으며, 이에 따라 낙찰가율이 낮아질 수 있습니다.

* 일체 이용 중인 호수: 106호와 107호가 경계 구분 없이 일체로 이용되고 있어, 향후 명도 및 점유 사용 시 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인 및 조치가 필요합니다.

* 미상 임대 정보: 106호, 107호의 실제 임차인 및 임대 조건이 명확히 파악되지 않아, 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획상의 제한: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역 외에 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 사항도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 인근 마곡지구에서 추진 중인 마곡열병합발전소 건설 사업과 관련한 주민 반발 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

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1.6. 종합 의견

발산역 인근 역세권에 위치한 신축 상가 건물로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 높은 채권 총액으로 인해 감정가보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 다만, 106호와 107호의 일체 이용 현황 및 미확인된 임대 정보에 대한 철저한 조사가 요구됩니다. 또한, 토지 이용 계획상의 각종 제한 사항은 장기적인 관점에서 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 상가: 발산역이라는 핵심 상권에 위치한 비교적 신축 건물로, 안정적인 임대 수요 확보 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성으로 인해, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 공간 활용도: 106호와 107호가 일체로 사용되고 있다는 점은, 넓은 공간이 필요한 업종의 경우 별도의 분할 공사 없이 즉시 활용 가능하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인 길 의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금이 0원입니다. 감정가 1,010,000,000원 대비 총 채권액이 약 2,400,000,000원으로 매우 높은 편입니다. 이에 따라 유찰 가능성을 염두에 두고, 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 650,000,000원 ~ 700,000,000원

상기 예상 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 조사, 법원 경매 진행 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.