나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13081 [2] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제8층 제805호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표

건물의 구조

이용상태

설비내역

부합물 및 종물

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 북서측 근거리에 위치하고 주위에 지식산업센터 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건은 중로에 접하여 본건까지 차량 주정차 등이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역, 1, 7호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상12층 건물 내 제8층 제805호 및 806호로서 (2021.11.12.사용승인) 외벽: 페어글래스 및 복합판넬 등 마감 창호: 페어글래스, 하이샷시 등 마감임.

이용상태

공부상 기호1), 2) 공히 '산업시설(공장)'임.

설비내역

위생설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 화재경보장치, 소화전설비, 냉난방설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 산업시설(공장) 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭15m~20m)(2021-10-28)(접함), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 27번 구분지상권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13081 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 기본사항

건물명: 하우스디가산퍼스타

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24번지 (도로명: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 169-16)

동: 하우스디 가산퍼스타

호수: 제8층 제805호

건물구조: 철근콘크리트구조

건물층수: 지하4층, 지상12층

사용승인일: 2021년 11월 12일

1.3. 면적 및 평가

감정가: 258,000,000원

토지면적: 9.61㎡ (약 2.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.48㎡ (약 11.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 9.61㎡

건물 지분: 39.48㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

물건 종류: 공장 (산업시설)

특이사항: 유동화물건

주의사항: 별도등기 있음 (1토지 을구 27번 구분지상권설정등기)

등기부채권 총액: 456,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건은 중로에 접해 있어 차량의 접근 및 주정차가 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건은 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 산업시설(공장) 및 지원시설 건부지로 이용 중에 있습니다. 건물 남동측으로 중로와 접하고 있어 도로 이용이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 나중에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

국민은행 근저당권 (2021년 12월 29일 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

1토지 을구 27번 구분지상권설정등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 낙찰 후 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 임차인 존재 여부 및 관련 사항을 반드시 확인해야 하며, 보증금 및 차임에 대한 정보가 확인되지 않으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털국가산업단지가 조성되어 있으며, IT, 제조업, 유통업 등 다양한 기업들이 밀집해 있는 지역입니다.

4.2. 산업단지 내 위치

가산디지털단지역 인근에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 관련 산업 시설 및 업무 시설이 풍부하여 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 가산디지털단지역 주변으로 쇼핑몰, 은행, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 직주근접 요건

본건은 가산디지털단지역과 가까워 출퇴근이 용이하며, 업무시설 밀집 지역 내에 위치하여 직장인들의 직주근접에 유리한 환경을 제공합니다. 주변에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없으며, 산업단지 특성상 업무 및 지원시설 위주로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기사항 리스크

1토지 을구 27번 구분지상권설정등기가 매각 후에도 소멸되지 않고 인수되는 권리이므로, 토지 사용에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한사항

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 기간 내(2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 외국인 등 특정 대상이나 아파트 용도의 거래 시 허가를 받아야 하는 등 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 정보 미확인 리스크

임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 임차인과의 분쟁 또는 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지 내에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 지식산업센터 내 공장(산업시설) 용도의 구분건물입니다. 교통이 편리하고 주변에 업무시설 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 가산디지털단지 내 핵심 지역에 위치하며, 지하철역 및 주요 도로 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 비교적 최신 연식의 건물로 관리 상태 및 디자인이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 산업단지 배후수요: IT 및 산업 관련 기업들이 밀집하여 관련 업종의 사업체 운영 또는 임대 사업에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정은 별도의 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사, 물건의 구체적인 상태 및 법적 제한 사항에 대한 면밀한 분석을 통해 이루어져야 합니다. 특히, 인수해야 하는 구분지상권의 내용과 가치 하락 요인, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 리스크 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.