나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경43 [2] 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 지하철9호선 증미역 북서측에 위치하며, 주위에는 업무시 설, 아파트, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 9호선 증미역 및 가양역이, 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기, 복합판넬 등. 내벽 : 판넬위 페인팅 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

210호 : 208,209호와 일괄로 옥소반으로 이용중이며 본건은 주방 등으로 이용중임. 211호 : 더리브아너비즈부동산으로 이용중임 < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 에스켈레이터, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공장 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접함), 가축사육제한구역(지역경제 과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015- 08-27){건축법], 원추표면구역(원추표면){공항시설법}, 상대보호구역(2015-03-23)(강서교육 청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) {군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, (한강)폐기물매립시설 설 치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026 .8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선 (2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경43 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제211호

용도: 근린상가

감정가: 540,000,000원

토지면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

건물면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 지하철 9호선 증미역과 가양역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권에 자리하고 있습니다. 주변에는 업무시설, 아파트 단지, 저층 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트합성구조로 지어졌으며, (철근)콘크리트 지붕을 갖추고 있습니다. 엘리베이터, 에스컬레이터, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 6월 16일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

등기부등본 상 채무 총액은 546,493,241원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 8월 6일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 보증금은 0원으로, 임차인으로 인한 추가 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 가양역 더리브아너비즈타워 내에 위치한 근린상가로, 지식산업센터와 상업시설이 함께 구성된 복합 건물입니다. 건물은 2023년 3월 31일에 사용승인되어 비교적 신축에 해당합니다. 현재 본건 211호는 '더리브아너비즈부동산'으로 이용 중이며, 인근 208, 209, 210호는 '옥소반'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 건물은 지하 5층, 지상 15층 규모로, 총 290호실로 이루어져 있습니다. 주변에 아파트 단지와 업무시설이 있어 기본적인 배후 수요는 확보될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 아파트 단지가 위치하고 있어 주거 지역의 수요를 기대할 수 있습니다. 지하철 9호선 더블 역세권이라는 지리적 이점은 여의도, 강남 등 주요 업무지구로의 접근성을 높여 직주근접 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 다수의 토지이용계획상 제한사항이 존재합니다. 구체적으로 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한 지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등이 있습니다. 이러한 규제들은 향후 건물 활용이나 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 본 물건의 현재 임대차 관계는 파악되지 않았습니다. (물건 명세서 상 임대 관계 미상으로 기재)

* 감정가 대비 채무 총액: 감정가 5.4억원 대비 등기부채권 총액이 5.46억원으로, 채무 규모가 감정가와 유사하거나 소폭 초과하는 수준입니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 해당 주소지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호구역, 폐기물 매립시설 설치 제한 구역 등이 소재하고 있어, 이는 간접적인 영향 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 가양역 및 증미역의 더블 역세권에 위치한 신축급(2023년 사용승인) 상가 건물로, 우수한 교통 접근성과 편리한 인프라를 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 준공되어 건물 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다. 하지만, 다수의 토지이용계획상 제한사항, 임대 관계 미확인, 채무 규모 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강서구 등촌동의 핵심 상권에 위치한 더블 역세권 입지.

* 2023년 준공된 신축급 건물로 상품성이 높음.

* 주변 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요 확보 가능성.

* 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 임대 수익 및 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 권리분석상 인수되는 보증금이 0원이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 해당 물건의 실제 시장 가치, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 채무 총액이 감정가와 유사한 점, 다수의 규제 사항 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.