나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12935 [3] 서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "발산역(지하철5호선)"북동측 인근에 위치하는'마곡루나플라체'제1층 제101호 외 2개호로서(총3개호), 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집하는 상업지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 발산역(지하철5호선)'등이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물 내 제1층 제101호 외 2개호(총3개호)로서, (사용승인일 : 2021.03.12.) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 인테리어마감 등, 창 호 : 샷시 창호.

이용상태

공부상 근린생활시설(소매점 및 일반음식점)이며, 현황, 101호(상호'로바타이길'임.)로 이용중임. 106호,107호(외부표기'주식회사 메디스콥 및 제이오플러스 메디칼'이나 임대미상임. (후첨'사진용지'참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평지, 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약15M 내외, 서측으로 노폭 약6M 내외 및 남측으로 노폭 약8M 내외 포장도로에 각각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

본건 기호2. 및 기호3.(106호 및 107호)은 인접호수와 경계 구분없이 일체로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12935 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 725 마곡루나플라체 제1층 제107호

용도: 근린상가 (건물 전체는 도시형생활주택 및 근린생활시설 복합)

감정가: 972,000,000원

토지면적: 30.61㎡ (약 9.26평)

토지지분: 30.614㎡ (약 9.26평)

건물면적: 62.49㎡ (약 18.90평)

건물지분: 62.49㎡ (약 18.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광군수산업협동조합

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 (2021.03.12. 사용승인)

해당 호수: 제1층 제107호

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "발산역(지하철 5호선)" 북동측 인근에 위치하는 '마곡루나플라체' 제1층 제107호로서, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집하는 상업지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 발산역(지하철 5호선) 등이 소재하여 교통상황은 양호함.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 15M 내외, 서측으로 노폭 약 6M 내외 및 남측으로 노폭 약 8M 내외 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

말소기준권리

영광군수산업협동조합 근저당 (접수일자: 2021-04-29, 채권최고액: 2,400,000,000원)

임의경매개시결정

영광군수산업협동조합 임의경매 (접수일자: 2025-10-29, 청구금액: 2,098,286,454원)

등기부채권 총액

2,400,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 임대미상임

101호: 상호 '로바타이길'로 이용 중 (일반음식점 추정)

106호, 107호: 외부 표기 '주식회사 메디스콥 및 제이오플러스 메디칼'

*

금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 106호와 107호는 경계 구분 없이 일체로 이용 중이며, 이는 본건(107호)에도 해당됩니다.

4. 상권분석

주변 상권

근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 오피스텔이 밀집한 상업지역으로 배후 수요 확보에 유리한 입지임.

건물 업종

건물 전체는 도시형생활주택 및 근린생활시설 용도로 구성되어 있으며, 본건(107호)은 근린생활시설로 공부상 용도(소매점 및 일반음식점)임. 현황 101호는 '로바타이길'로 이용 중이며, 106호와 107호는 '주식회사 메디스콥 및 제이오플러스 메디칼'로 외부 표기되어 있어 의료 또는 서비스 관련 업종으로 추정됨.

5. 생활정보

교통

지하철 5호선 발산역 도보 거리 내 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성 또한 양호함.

편의시설

본건 인근에 발산역 상권이 발달해 있어 대형 병원, 백화점, 대형마트, 은행, 쇼핑몰, 다양한 프랜차이즈 식당 및 카페 등이 다수 분포하고 있어 이용이 편리함.

교육시설

본건 주변으로 등촌초등학교, 공진초등학교, 등원중학교, 덕원중학교, 등명중학교, 마곡중학교, 대주고등학교, 덕원여자고등학교, 등촌고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수함.

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면): 공항 관련 법규의 적용을 받음.

* 가축사육제한구역: 가축분뇨법에 따른 제한이 있을 수 있음.

* 상대보호구역, 절대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으며, 강서교육지원청 확인 필요.

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 있을 수 있음.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 적용을 받음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자 및 아파트 용도에 따라 토지거래 시 허가 필요. (기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 도시관리계획 입안 중: 향후 지역 개발 계획 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

건물 이용 상태 및 공부와의 차이

* 106호와 107호는 경계 구분 없이 일체로 이용 중이며, 임대 관계가 미상으로 명확한 점유자 파악이 어려움. 이는 명도 진행 시 추가적인 확인과 복잡성을 야기할 수 있음.

* 내부 인테리어 및 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 발산역 인근의 역세권 상가로, 2021년에 사용 승인된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있음.

상업지역 내 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 발산역 상권의 이점을 누릴 수 있는 입지임.

다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하고, 106호와 107호가 일체로 이용 중이며 임대 관계가 미상이라는 점은 권리 분석 및 명도 과정에서 주의 깊은 검토가 요구됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 인수 자체는 명확하나, 실제 점유 및 이용 현황에 대한 상세 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 지하철 5호선 발산역 인근으로 탁월한 접근성과 높은 유동인구 확보가 기대됨.

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 건물 노후화에 대한 우려가 적고 내부 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 복합 용도 건물: 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼합된 건물로, 다양한 상권 활성화 잠재력을 보유함.

* 명확한 권리 인수: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 권리 관계 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 공실률, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 그리고 본건이 가진 잠재적 리스크(토지이용계획 제한, 실제 점유 및 이용 현황 불확실성 등)를 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 감정가는 972,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.