나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4011 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 798-4 마곡에스비타워3 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울공진초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 "마곡역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상9층 건물의 제2층 제202호 및 제201호로서, (사용승인일: 2019.9.26) 외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 샷시조 및 강화유리 통창 마감 등

이용상태

본건 기호1, 기호2는 인접호수인 제203호와 벽체구분없이 미용실(상호:어반트랜드 헤어)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

공동으로 이용하는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 가장형 토지로서 업무시설(사무소), 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20~25m 내외, 북측으로 노폭 약 10~13m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-08-28)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울특별시강서교육지원청) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

본건 '기호1(제202호)'와 '기호2(제201호)'는 건축물현황도면상 벽체로 구분되어 각각 이용 중인 것으로 표기되어 있으나, 실제 현황은 '기호1(제202호)'과 '기호2(제201호)'가 인접 호수인 '제203호'와 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 '기호1(제202호)'와 '기호2(제201호)'는 인접호수는 제203호와 벽체 구분없이 사용중에 있으나, 관리사무실 확인결과 ①각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의해 특정 가능하며, 구획시설이 철거된 것은 일시적 이라고 조사된점 ②경계벽 복원이 용이하며 복원시 통로확보에 문제가 없고 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 점 ③각 호수별 전기·수도가 개별로 설치되었을 뿐만 아니라 추후 벽체의 철거 및 설치가 용이하다고 진술한 점 등을 감안한다면, 본 평가에서는 각 집합건물을 유효한 소유권의 객체로 보아 정상적으로 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경4011 (2) 사건의 물건은 서울특별시 강서구 마곡동 798-4, 마곡에스비타워3 제2층 제201호에 위치한 근린상가입니다.

감정가는 559,000,000원이며, 토지 면적은 16.23㎡ (약 4.91평), 건물 면적은 47.88㎡ (약 14.50평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본 건물(마곡에스비타워Ⅲ)은 2019년 9월 26일 사용승인된 철근콘크리트 구조 지하 4층, 지상 9층 건물이며, 총 연면적은 9,320.25㎡ (약 2,819.26평), 토지 면적은 1,366.4㎡ (약 413.09평)입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울공진초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 양호합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "마곡역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 우수합니다.

건물의 서측으로는 노폭 약 20~25m, 북측으로는 노폭 약 10~13m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로1류, 중로3류 등 다양한 도시계획시설이 적용되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 10월 31일 접수된 신한은행의 근저당권(채권액 657,600,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 657,600,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-11-06

* 확정일자: 미기재

* 배당신고일자: 미기재

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 마곡지구 내 핵심 상업지역에 위치하며, 서울공진초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

현재 인접한 제202호, 제203호와 함께 벽체 구분 없이 미용실(상호: 어반트랜드 헤어)로 이용 중입니다.

마곡역을 중심으로 한 역세권 상권으로서, 주변의 주거 단지 및 업무 시설로부터 발생하는 유동인구를 배후로 하고 있습니다.

마곡도시개발사업의 진행에 따라 지속적인 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 마곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (※ 보다 상세한 편의시설 정보는 현장 조사 필요)

* 주거/업무 환경: 아파트단지, 업무시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로 쾌적하고 편리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 합벽 이용 및 복원 문제: 본건(제201호)은 공부상으로는 별개의 호실이나, 현황은 인접한 제202호, 제203호와 벽체 없이 합쳐서 미용실로 사용 중입니다. 감정평가 시 경계벽의 복원 용이성과 개별 전기/수도 시설 설치 등을 고려하여 각 호실을 유효한 소유권의 객체로 평가하였으나, 추후 경계벽 복원 과정에서 소유자 간 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 있습니다. 현재 시점(2026년 10월)에서는 후자의 지정 기간이 진행 중이므로, 매각 허가 및 잔금 납부 시점에 따라 관련 규제 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공항 관련 구역 지정: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항시설법)에 포함되어 있어, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이는 일반적으로 혐오시설로 분류되지 않으나, 항공기 운항 및 안전과 관련된 규제를 적용받을 수 있음을 유의해야 합니다.

* 임차인 관련: 임차인 박 은 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로 법적인 문제는 없으나, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 마찰이나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 5호선 마곡역 역세권에 위치한 근린상가로서, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

내부적으로는 인접 호실과의 합벽으로 이용 중이나, 감정평가상 유효한 평가를 받았으며 권리 관계 또한 깨끗하여 인수되는 권리가 없는 점은 큰 장점입니다.

마곡지구의 지속적인 개발과 함께 상권의 성장 잠재력이 높으며, 현재 복합적인 용도로 이용되는 지역 특성상 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 합벽 이용에 따른 잠재적 리스크는 사전에 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 호재와 함께하는 미래 가치 상승 기대.

* 지하철역 초역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수익 및 환금성 확보.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자 가능.

* 현재 합벽 사용으로 인한 실질적인 이익 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건 보고서에서는 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가를 산정하지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 상권의 시세, 공실률, 임대료 수준, 향후 예상 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필수적입니다.

실제 입찰 참여 시에는 반드시 부동산 전문가와 상담하시어 면밀한 검토 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.