나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경288 [2] 경기도 의정부시 의정부동 494 센트럴타워 13층1305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2026.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "수도권1호선 의정부역" 서측 인근 에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제 반 주위환경 보통임,

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 일반 노선버스 정류장, 경전철 의 정부역 및 수도권1호선 의정부역이 소재하여 대중교통 상황 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하8층 지상17층건 내 1201호 및 1305호로, 외벽 : 복합 판넬, 전면 유리 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감. 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

① 기호(1) 제1201호 : 현재 근린생활시설(숙박업소 - 레지던스)로 이용 중임. ② 기호(2) 제1305호 : 현재 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

감정평가 대상물건이 소재하는 건물에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재 탐지설 비, 소화전설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 인접필지와 등고 평탄한 7필지 일단의 부정형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 북측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 30m 및 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1)토지(의정부동 494) 일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 대로1류(폭35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터 300m 이내(의 정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 <철도안전법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리 구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)). ② 기호(2), (3), (4)토지(의정부동 494-1, 494-2, 494-3) 일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 대로1류(폭35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터 300m 이내(의정부2동 성당))<경기도문화재 보호조례>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관 관리구역(시민로-송산로)). ③ 기호(5), (6), (7)토지(의정부동 494-5, 494-6, 494-7) 일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터 300m 이내(의정부2동 성당))<경기도문화재 보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

감정평가 대상물건 중 기호(1) 센트럴타워 제12층 제1201호는 공부상 이용 상황이 "고시 원"으로 되어있으나, 현황 "레지던스"로, 기호(2) 센트럴타워 제13층 제1305호는 공부상 용도가 "일반음식점"으로 되어있으나, 현황 일반 "근린생활시설(통신 판매업 추정)"으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경288 (2)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 494 센트럴타워 13층1305호 (신주소: 경기도 의정부시 시민로 80 (의정부동))

* 용도: 근린상가 (공부상 일반음식점, 현황 근린생활시설)

* 건물명: 센트럴타워

* 토지면적: 19.51㎡ (약 5.90평)

* 토지지분: 19.51㎡ (약 5.90평)

* 건물면적: 141.48㎡ (약 42.80평)

* 건물지분: 141.48㎡ (약 42.80평)

* 감정가: 413,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "수도권 1호선 의정부역" 서측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장, 경전철 의정부역 및 수도권 1호선 의정부역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 구조: 철골철근콘크리트 구조의 지하 8층, 지상 17층 건물 중 13층 1305호입니다. 건물은 높이 74.2m이며, 외벽은 복합 판넬과 전면 유리 등으로 마감되었습니다.

* 도로 상태: 본건이 소재하는 건물은 북측 노폭 약 40m, 서측 노폭 약 30m, 남측 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 10월 21일 접수된 서울약사신용협동조합의 근저당권(을5)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 650,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사플러스82 (전입일자: 2024-02-14)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 용도: 본건이 속한 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 밀집하여 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 주요 도로 인접: 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m) 등 다양한 폭의 도로에 접하여 접근성이 우수합니다.

* 개발 제한: 역사문화환경보존지역(의정부2동성당 300m 이내), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업시설 및 오피스텔 등이 다수 분포하여 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 의정부역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 수도권 내 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 차이: 본건 1305호는 공부상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 실제 현황은 '근린생활시설(통신 판매업 추정)'로 이용 중입니다. 이는 향후 행정적 제재 또는 용도 변경 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인(주식회사플러스82)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되고 대항력 또한 없는 것으로 나타났습니다. 다만, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 및 소명이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 복합적인 토지 이용 계획상의 제한 사항들이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부역 초역세권에 위치한 근린생활시설로, 뛰어난 입지적 가치와 편리한 대중교통 이용 환경을 자랑합니다. 철골철근콘크리트 구조의 현대식 건물에 위치하며, 주변 상권이 활성화되어 있어 실제 사용 목적이든 임대 수익 창출 목적이든 긍정적인 활용이 기대됩니다. 권리관계는 말소기준권리 하위로 정리되어 있어 인수되는 재산상 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 임대차 관계에 대한 세부 확인, 그리고 복잡한 토지 이용 계획상의 제한 사항들은 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 의정부역 인근이라는 강력한 교통 및 상업 접근성을 바탕으로 한 높은 투자가치.

* 상업지역 내 위치: 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 발전 및 건물 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 실사용 및 임대수익: 현황 용도(근린생활시설)에 따른 안정적인 실사용 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 명확하고 안전합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가 413,000,000원을 기준으로 하되, 최근 주변 시세, 본건의 실제 이용 현황, 향후 개발 가능성, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 투자 목적(실사용 또는 임대 수익)에 따라 본건의 가치를 재평가하여 합리적인 입찰가를 산출하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.