나이스옥션 법원경매 여주 2023타경33106 [1] 경기도 양평군 강하면 전수리 600 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원 · 평가일 2023.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 강하면 전수리 소재 "강하면사무소" 동남측 직선거리 약850미터 지점에 위치
하는 토지 및 건물로서 인근일대는 야산, 전원주택, 농경지, 농가촌락 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

2필1단의 제형에 유사한 토지로서 서남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 주거용
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭3미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장
설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(강하하수
처리구역(강하공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본
법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브(징크판넬마감)지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장벽돌 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

1층 : 방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등
2층 : 방2, 가족실, 화장실2, 드레스룸 등
지1층: 주차장 등으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및
탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

건물만 매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

1.1. 1.사건개요

* 사건번호: 여주지원 2023타경33106 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OO

1.1. 2.물건현황

* 소재지: 경기도 양평군 강하면 전수리 600 주건축물제1동

* 용도: 단독주택

* 건물면적: 235.18㎡ (약 71.15평)

* 건물 제시외면적: 6.40㎡ (약 1.94평) (본건 건물 매각에 포함)

* 토지면적: 0.00㎡ (토지는 매각 대상에서 제외됨)

* 매각대상: 건물만 매각

* 감정가: 273,849,900원

1.1. 3.건물 구조 및 이용 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브(징크판넬마감)지붕 2층건

* 층별 이용 상태:

* 1층: 방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등

* 2층: 방2, 가족실, 화장실2, 드레스룸 등

* 지1층: 주차장 등으로 이용중

* 설비: 보일러 설비에 의한 난방구조, 위생설비, 급배수설비 등

* 건축일자: 2015년 7월 2일 건축허가, 2017년 11월 13일 사용승인

1.1. 4.특이사항

* 법정지상권 성립 가능성이 있음

* 토지는 매각 대상에서 제외되며, 건물만 매각됨

* 제시외 건물도 포함하여 매각됨

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

* 경기도 양평군 강하면 전수리 소재 "강하면사무소" 동남측 직선거리 약 850미터 지점에 위치함

* 인근 일대는 야산, 전원주택, 농경지, 농가촌락 등이 혼재하는 지역임

1.2. 2.교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근 가능함

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통 여건은 보통 수준임

* 서측으로 폭 3미터 정도의 포장도로에 접함

1.2. 3.토지이용계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 하수처리구역(강하하수처리구역)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 수질보전특별대책지역(1권역)

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

* 소유권 보존: 강대섭 (2020-01-09)

* 근저당 (말소기준권리): 한은경 (2020-01-09, 78,000,000원)

* 이 외 다수의 근저당 및 가압류가 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정임

* 등기부 채권 총액: 1,107,000,000원

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-20

* 대항력: 없음

* 임차인: 인

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-20, 확정일자: 2023-07-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 임

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-20, 확정일자: 2023-07-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시적으로 인수해야 할 보증금은 없음)

1.3. 3.권리분석 종합

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정으로 권리관계는 깨끗함

* 임차인들은 대항력이 없어 인도명령 대상이 될 가능성이 높으며, 명도에 큰 부담은 없을 것으로 예상됨

* 가장 중요한 점은 "법정지상권 성립 가능성"임. 건물 소유주가 토지 소유주와 별개일 경우, 토지 사용 권리에 대한 분쟁 발생 가능성이 매우 높으므로 반드시 사전 조사가 필요함

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 매매 사례 분석

* 최근 거래 사례는 강하면 전수리 일대의 다세대 및 연립 주택 거래임

* 2018년식 다세대 주택 (100.19㎡, 약 30.3평) 2026년 6월 거래: 100,000,000원 (약 330만원/평)

* 2018년식 다세대 주택 (59.67㎡, 약 18평) 2026년 4월 거래: 145,000,000원 (약 805만원/평)

* 1997년식 연립 주택 (124.275㎡, 약 37.5평) 2026년 3월 거래: 210,000,000원 (약 560만원/평)

1.4. 2.본건 시세 추정

* 본건은 단독주택(235.18㎡, 약 71.15평)으로, 거래 사례와 건물 유형 및 면적에서 차이가 있음

* 단독주택은 일반적으로 다세대/연립주택보다 높은 가치를 가짐

* 인근 연립주택 시세(약 560만원/평)를 적용 시, 단순 계산으로 약 39,854만원(약 3.98억) 수준으로 추정될 수 있으나, 이는 법정지상권 위험이 반영되지 않은 가치임

* 감정가(273,849,900원)는 이러한 시장 가치 추정치보다 낮게 책정되어 있으며, 이는 법정지상권의 잠재적 위험성을 크게 반영한 것으로 보임

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의 및 공공시설

* 인근 "강하면사무소" (행정) 접근 가능

* 주변에 "전원주택", "농가촌락" 등이 형성되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경

1.5. 2.교육 및 교통

* 주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않음

* 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 가능 (교통 여건 보통)

1.5. 3.주변 환경 특이사항

* 야산, 농경지 등 자연 친화적인 환경

* '가축사육제한구역', '수질보전특별대책지역' 등 환경 관련 규제 지역에 속함

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.법정지상권 성립 가능성

* 본건의 가장 중대한 리스크 요인임

* 건물이 등기되어 있고 토지 소유주가 다를 경우, 토지에 대한 사용 권리를 별도로 확보하거나 토지 소유주와 협의가 필요함

* 토지 소유주가 건물 소유주에게 높은 사용료를 요구하거나, 건물 철거 등의 법적 분쟁이 발생할 수 있음

1.6. 2.토지 미포함 매각

* 건물만 매각 대상이므로, 토지를 소유할 수 없음. 건물 소유를 위해서는 토지 사용 권리 확보가 필수적임

1.6. 3.제시외 건물

* 건물 매각 시 제시외 건물도 포함되므로, 이에 대한 현황 및 법적 문제(무허가 여부 등)를 확인해야 함

1.6. 4.내부 상태 불확실성

* 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태가 건축물 현황도 및 탐문 조사에 기반함. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로 현장 확인 필수

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 양평군 강하면에 위치한 단독주택 건물로, 비교적 신축(2015년 건축)임.

* 하지만 토지는 매각 대상에서 제외되며, 법정지상권 성립 가능성이라는 매우 높은 리스크를 내포하고 있음.

* 권리 분석상으로는 말소될 권리가 대부분이고 임차인들의 대항력도 없어 명도는 용이할 것으로 예상되나, 법정지상권 문제가 본건의 핵심적인 투자 결정 요인이 될 것임.

* 감정가는 2.74억 원으로 책정되었으나, 이는 잠재적 위험성을 크게 반영한 것으로 판단되며, 주변 시장 가치 추정치와는 차이가 있음.

* 법정지상권 문제를 해결할 방안이 있거나, 해당 위험을 감수한 투자를 고려하는 투자자에게 적합한 물건임.

1.8. 투자 포인트

* 8.1. 잠재적 가치 상승 여력

* 법정지상권 문제가 원만히 해결될 경우, 건물 자체의 가치 및 양평 지역 부동산 시장의 성장 잠재력을 고려한 시세 차익 기대 가능.

* 8.2. 자연 친화적 주거 환경

* 야산, 농경지 등 주변 환경으로 인해 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 8.3. 낮은 감정가

* 높은 리스크로 인해 감정가가 시장 가치 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 위험 감수 시 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

* 본건은 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

* 건물만 매각되고 토지 사용 권리가 불확실한 상황을 감안할 때, 감정가(273,849,

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.