나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33653 [1] 경기도 이천시 사음동 261-24 건화홈타운 202동 2층 201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2024.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 사음동 소재 "동아제약 이천공장" 서측 인근에 위치하며, 인근은 주택,
연립 및 다세대주택, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 노선 및 배차간격 등을
고려하면 대중교통사정은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 내 2층 201호로서
외벽: 드라이비트 및 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 하이샷시 창호 구조임.

이용상태

연립주택으로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 각각 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접하며 북측으로 접한 도로를
통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주택도시보증공사(주택임차권자 이소현의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2024.07.01.)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경33653 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 사음동 261-24 건화홈타운 202동 2층 201호

* 용도: 공동주택 (연립주택)

* 감정가: 192,000,000원

* 토지면적: 114.72㎡ (약 34.72평)

* 건물면적: 76.75㎡ (약 23.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청자로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "동아제약 이천공장" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주택, 연립 및 다세대주택, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 북측 및 남측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접하며, 북측 도로를 통해 주된 출입이 이루어집니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 생산녹지지역

* 가축사육제한구역 (전부제한지역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 수질보전특별대책지역

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 06월 02일 국민건강보험공단의 압류 (갑5) 입니다.

* 등기부상 권리현황:

* 소유권 관련: 김경숙, 오창미, 강민상 순으로 소유권이 변동되었습니다.

* 임차권: 을8, 이소현, 2022년 12월 05일 접수, 주택임차권, 보증금 192,000,000원. (확정일자 2020-10-14, 전입일자 2020-10-21)

* 압류: 국민건강보험공단의 압류 (갑5, 갑9)

* 강제경매: 주택도시보증공사의 강제경매 (갑10)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이소현의 승계인)

* 보증금: 192,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-21

* 확정일자: 2020-10-14

* 배당신고일자: 2022-12-05

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기)

* 인수되는 보증금: 0원. (주택도시보증공사(이소현의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2024.07.01.)가 제출되었습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 건물 정보:

* 건화홈타운 (101동, 102동): 2016년 준공, 전용면적 59.78㎡ (약 18.09평) 물건이 2026년 5월 12,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 707,573원)

* 더포레스트 (1동): 2016년 준공, 전용면적 52.195㎡ (약 15.80평) 물건들이 2026년 5월 9,090만원 및 9,290만원에 거래되었습니다. (평당 약 575,000원 ~ 588,000원)

* 시세 분석:

* 본건의 전용면적은 76.75㎡ (약 23.21평)으로, 인근 건화홈타운의 유사 면적(59.78㎡) 거래 사례(12,800만원)를 기준으로 환산 시, 평당 약 70.7만원으로 산정하면 약 164,300,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(192,000,000원) 대비 최근 실거래가 기준 시세는 다소 낮게 형성된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 중 2층 201호 입니다.

* 외관 및 내부 마감: 외벽은 드라이비트 및 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 연립주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 도면을 참조해야 합니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 이용 상태: 장방형 평지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 혐오시설: 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 시설의 존재 가능성 또는 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: 주택도시보증공사(승계인)가 제출한 확약서 내용에 따라 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 각종 규제사항은 향후 건물 활용이나 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정평가액 대비 최근 실거래가 기준으로 시세가 낮게 형성된 점은 경매 진행 시 입찰가 산정에 중요한 고려 요소가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 건화홈타운 연립주택입니다. 최근 실거래가 기준으로 감정평가액보다 시세가 다소 낮게 형성된 경향을 보이지만, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주변 환경은 주거, 공장, 농경지가 혼재하는 지역입니다. 토지이용계획상의 각종 제한사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 관련 위험 최소화: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 임대차보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거래가 기반의 가격 메리트: 감정가 대비 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 채권 확보: HUG가 경매를 신청한 만큼, 채권 확보에 대한 의지가 강하며 경매 절차 진행이 원활할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 건화홈타운 단지 내 유사 면적 거래 사례(12,800만원, 59.78㎡)를 기준으로 환산한 시세는 약 164,300,000원 수준입니다. 인수 보증금이 없는 점과 감정가(192,000,000원) 및 실거래가 추세를 종합적으로 고려할 때, 175,000,000원 내외의 입찰가를 제안합니다. 이는 시세 대비 약간 높은 수준의 입찰가로, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.