나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109175 [1] 경상남도 양산시 동면 금산리 577-3 드림아트빌 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 "동산초등학교" 북동측 인근에 위치하는 드림
아트빌 3층 301호로서 주변은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층건 내 3층 301호로서
외벽: 치장석 및 스톤코트 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 정방형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 및 주변가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8-10M)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경109175 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 석금산로 59 (동면 금산리 577-3), 드림아트빌 3층 301호

* 용도: 공동주택 (아파트)

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 47.51㎡ (약 14.37평)

* 토지지분: 47.51264344493293㎡ (약 14.37평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 81.17㎡ (약 24.55평)

* 건물지분: 81.165㎡ (약 24.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 "동산초등학교" 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린 생활 시설 등이 혼합된 지역임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 단지 내 및 주변 가로망 상태가 양호하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 토지: 완경사지대에 위치한 정방형의 토지로, 현재 아파트 건부지로 이용 중임.

* 이용계획: 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류(폭 8-10M)에 접합되어 있음. 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정된 지역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 02월 26일 접수된 농협은행의 근저당권 (을4)임.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨. (예: 근저당권, 임의경매개시결정 등)

* 인수되는 권리: 등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 개요는 미상임. 따라서 해당 권리에 대한 추가 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됨. (본건은 실제 현장 조사를 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 함)

* 등기부채권 총액: 69,300,000원

4. 상권분석

* 지역 특성: 주거 기능이 중심이 되는 지역으로, 아파트 단지와 함께 근린 생활 시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

* 주변 시설: 동산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 통학이 편리함. 다양한 편의시설 및 상업 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능함.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 도로망이 잘 갖춰져 있어 시내외 이동이 비교적 편리함. 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 미확인.

* 교육: 동산초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음. (인근에 추가적인 교육 시설 존재 가능성 있음)

* 편의: 단지 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 양산시 시내 주요 상업 지구 접근성도 고려해 볼 수 있음.

* 환경: 완경사지대에 위치하나, 주거 지역으로서 비교적 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 말소되지 않는 '지상권'의 존재 가능성이 있으며, 이에 대한 정확한 내용 파악이 필수적임.

* 점유 관계: 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금도 0원으로 확인되었으나, 실제 점유자가 누구인지, 명도 절차 진행 시 예상되는 문제점은 없는지 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 함.

* 건물 상태: 2002년에 사용 승인을 받은 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함. 내부 시설의 현황 또한 방문 확인이 필요함.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 또는 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 동면에 위치한 아파트로, 동산초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 기본적인 생활 환경이 양호한 편임. 감정가 95,000,000원으로, 권리 관계상 말소기준권리 이하 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 용이함. 다만, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성과 실제 점유 관계 확인, 건물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 입지: 초등학교 인근의 정주 여건이 양호한 주거 지역에 위치.

* 권리 관계: 명확한 말소기준권리 설정으로 권리 분석이 용이하며, 대부분의 선순위 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 가치: 감정가를 기준으로 시장 조사를 통해 적정 가치 재평가 및 시세 대비 저평가 여부 판단 가능.

* 향후 가치 상승 잠재력: 양산시 지역 개발 계획 및 인구 유입 추세 등을 고려한 장기적 관점에서의 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 95,000,000원을 기준으로 하되, 철저한 현장 조사 및 주변 시세 비교 분석을 통해 산정해야 합니다. 제공된 정보상 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰 가능한 가격 범위를 설정하고, 권리상 인수될 수 있는 지상권의 가치, 건물 수리 예상 비용, 명도 진행 시 예상되는 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.