나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508383 [2] 인천광역시 남구 문학동 338-21 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""십정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

기호(2)는 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ""문학초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,2)는 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(2)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 내 제지층 제비01호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,2)는 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1,2)는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

기호(2)는 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)은 본건 북측으로 노폭 약 8미터내외 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

기호(2)는 본건 동측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 계단식도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 2필지 공히, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이고,

기호(2)는 제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(인천시문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2023-09-20)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(1) 발코니에 후첨 ‘건물개황도 및 사진용지’와 같이 기호(㉠, 다용도실(용도추정),샷시조 판넬지붕, 약 1.8㎡), 기호(㉡, 보일러실(용도추정), 샷시조 판넬지붕, 약 2.5㎡)를 설치하여 사용중이나 거래 관행에 따라 구분건물에 포함하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경508383 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 338-21 지하 B01호

용도: 다세대주택

건물명: 퀸스빌C (건축물표제부상)

건축년도: 2001년 (집합건물 등기부요약 및 건축물표제부상)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 97,000,000원

토지면적: 39.48㎡ (약 11.94평)

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

토지지분: 39.48㎡ (약 11.94평)

건물지분: 59.84㎡ (약 18.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치하며, 문학초등학교 서측 인근 지역에 속해 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역(문학), 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 31일 접수된 채권자 정시훈의 강제경매개시결정(을구 6번)입니다.

등기부에는 공유자 지분 이전, 소유권 이전 등의 내역이 존재하며, 2018년 12월 20일 소유권 이전(매매) 기록이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 정시훈

보증금: 108,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 6월 26일

확정일자: 2019년 5월 29일

배당신고일자: 2024년 7월 31일

대항력: 있음

집합건물 등기부상 을구 5번의 주택임차권(정시훈, 108,000,000원)은 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)'라고 명시되어 있습니다.

이는 보증금 108,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용도 함께 있어, 배당을 통한 보증금 전액 회수 여부가 불확실하므로 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

선순위 임차인이 존재하며, 대항력 있는 임차인으로 보증금 108,000,000원의 전부 또는 일부 인수 가능성이 있습니다. 낙찰 시 해당 보증금 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞서는 임차권이 존재하므로, 이에 대한 인수 여부가 본건의 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 문학동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 주변 지역은 주거 환경이 안정적이며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 건물 시세

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 59.58㎡)의 경우 2026년 5월 118,000,000원 및 81,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 면적이 작은(약 45.194㎡) 신축 건물(2016년)은 2026년 5월 121,000,000원에 거래되었습니다.

본건(건물면적 59.84㎡)은 2001년 건축된 지하층 물건으로, 동일 연식 및 면적의 매매 사례 중 최저가인 81,000,000원을 고려할 때, 지하층이라는 점을 감안하면 시세는 다소 하락할 수 있습니다.

건축물표제부상 해당 건물(퀸스빌C)은 3층 건물로, 본건은 그중 지하 B01호에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 자세한 편의시설 정보는 별도 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교와 인접해 있으며, 초등학교 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 주변에 상대보호구역으로 지정된 교육 관련 시설이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 불확실성

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 108,000,000원 인수 여부입니다. 물건명세서상 '매수인이 인수함'이라는 문구가 명확히 기재되어 있어, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 합니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 지하층 물건 특성

본건은 지하층(B01호) 물건으로, 채광, 환기, 습기 등에 상대적으로 불리할 수 있습니다. 이는 일반층 물건 대비 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택 지하층 경매 물건입니다. 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준이나, 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 108,000,000원 인수 가능성입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않는 한, 투자 결정에 신중을 기해야 합니다. 지하층이라는 점 또한 시세 측면에서 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구의 주거 지역 내 다세대주택 물건.

* 주변 교육 시설(문학초등학교) 및 생활 편의시설 접근성 보통.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본건의 지하층이라는 특성과 잠재적 리스크(임차인 보증금 인수 불확실성)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 85,000,000원으로 산정합니다.

이는 감정가(97,000,000원)보다 낮게 책정되었으며, 유사 면적의 최저 거래가(81,000,000원) 및 지하층의 가치 하락 요인을 반영한 것입니다.

단, 본 입찰가 산정은 임차인 보증금 108,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되어 낙찰자가 인수하지 않는다는 전제 하에 이루어진 것이며, 만약 보증금을 인수해야 하는 경우 총 투자 비용이 급증하므로, 본 입찰가는 해당 리스크를 반영하지 않은 가치입니다. 따라서 실제 입찰 시에는 보증금 인수 여부에 대한 법률적, 사실적 확인이 최우선적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.