나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14512 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 306-374 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림 · 평가일 2024.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인하사대부속중학교"북동측 인근에 위치하며
주위는 단독및 공동주택,근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 소재하여 대중교통사정은 무난한편임.

형태 및 이용상태

기호1,기호5는 2필 일단의 부정형 완경사지를 평탄화하여 상업기타 건부지로 이용중이며 기호2-4는 지목및 현황 도로임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,기호2,기호3
제3종일반주거지역(2016-12-26)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호4,기호5
제2종일반주거지역(2023-09-25)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 지하1층 건으로서(사용승인일: 2008.02.12)
외벽: 드라이비트 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

공부상 이용상황 노유자시설로 등재되어있으나 조사시점 현재 사업장(에어컨설치업소)으로 이용중임.

설비내역

급배수및 기본위생설비,소화전설비등 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

공부상 이용상황 노유자시설로 등재되어있으나 조사시점 현재 사업장(에어컨설치업소)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 상업 기타 건부지로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경14512 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 306-374

용도: 노유자시설 (공부상), 현황 사업장(에어컨설치업소) 이용중

감정가: 930,685,440원

토지면적: 368.00㎡ (약 111.32평)

건물면적: 330.76㎡ (약 100.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO (에이치에프에프이사유동화전문)

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 2층 (사용승인일: 2008.02.12)

건축물대장 상 건물명: 예원어린이집

등기부채권 총액: 708,000,000원

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인하사대부속중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

* 형태 및 이용상태: 기호1, 5 토지는 2필 일단의 부정형 완경사지를 평탄화하여 상업 기타 건부지로 이용 중이며, 기호2-4 토지는 지목 및 현황 도로임.

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 기호1, 2, 3 토지: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구, 과밀억제권역

- 기호4, 5 토지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

- 임차인: 서희공조 김한구

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 등기부 요약:

- 토지 및 건물 등기부 상 모든 근저당권(을구)은 말소될 예정임.

- 말소기준권리: 2009.04.24. 근저당권 (수산업협동조합중앙회)

- 인천지방법원 2024타경14512 (1)호 임의경매 개시결정 등기 있음 (채권자: 에이치에프에프이사유동화전문)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 인천 미추홀구 학익동 일대는 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 인근에 인천지방법원, 인천지방검찰청 등이 위치하여 법조타운이 형성되어 있었으나, 최근에는 상권이 다소 침체된 양상.

* 주변에 주거환경개선사업 및 도시재생 뉴딜사업 등이 진행되고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 일부 존재함.

* 학익시장이 전통시장으로 운영되고 있으나, 인근 미완공 오피스텔로 인해 상권에 악영향을 미치고 있다는 분석도 있음.

* 본건의 경우, 공부상 '노유자시설'이나 현황은 '에어컨설치업소'로 이용 중인 점은 해당 건물의 용도 변경 또는 업종 전환에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 인하대학교사범대학부속중학교, 인천학익초등학교 등 다수의 교육시설이 위치함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함. 향후 학익역 개통 예정(2028년)이 있어 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됨.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 학익시장이 인근에 위치함.

* 공공시설: 인천지방법원, 인천지방검찰청, 인천구치소, 미추홀구경찰서 등이 인접해 있어 공공행정 및 사법 관련 시설 이용이 편리함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 용도는 '노유자시설'이나 현재 '사업장(에어컨설치업소)'으로 이용 중으로, 건축법상 용도 위반 여부에 대한 확인이 필요함. 이는 향후 건물 사용 및 재건축/증축 시 제약이 될 수 있음.

* 상권 침체 가능성: 인근 법조타운 상권의 침체 이력 및 미완공 오피스텔 관련 문제는 지역 상권의 전반적인 침체 가능성을 시사함.

* 토지 이용 제약: 토지 중 일부(기호2-4)가 현황 도로로 이용되고 있어, 향후 토지 이용에 있어 제약이 발생할 수 있음.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 경매 진행 과정에서의 특이사항 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 노유자시설로, 현재는 사업장으로 이용 중인 부동산임. 주변에 교육시설과 공공기관이 밀집해 있으며, 대중교통 이용도 비교적 편리함. 일괄매각 대상이며, 토지 및 건물 등기부 상 모든 근저당권은 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확함. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 일치하지 않아 건축법 관련 이슈를 확인해야 하며, 일부 토지가 현황 도로로 이용되는 점, 그리고 주변 상권의 전반적인 침체 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인임.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 인천지방법원, 인천지방검찰청 등 주요 공공기관 인근에 위치하며, 인하대학교사범대학부속중학교 등 교육시설이 밀집한 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 향후 학익역 개통(2028년 예정)으로 인한 교통 편의성 증대가 기대됨.

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리는 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금 또한 없어 권리관계가 명확함.

* 잠재적 개발 가능성: 주변 도시개발사업 및 주거환경개선사업 등은 지역 활성화 및 부동산 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 낙찰 가능성, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 시세 조사, 인근 부동산 동향 분석, 그리고 건축법상 용도 위반 여부 등 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인수할 보증금이 0원이고, 말소되는 권리가 많아 권리 분석 상 부담은 적으나, 용도 불일치 및 상권 변화 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.