나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31367 [2] 경기도 이천시 대월면 사동리 323-1 노블레스 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) 본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 'SK하이닉스 이천캠퍼스' 북동측 인
근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 근린생활시설, 주상복합 아파트 등으로 형성된 상업지대임.


일련번호(2) 본건은 경기도 이천시 대월면 사동리 소재 ‘사동2리마을회관’ 북측 인근에 위
치하는 다세대주택으로, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역
임.

일련번호(3) 본건은 경기도 이천시 대월면 사동리 소재 ‘사동1리마을회관’ 남동측 인근에
위치하는 다세대주택으로, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 주거나지 등이 혼재하
고 있음.

교통상황

일련번호(1~3) 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정
은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중
제11층 제1111호로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
바닥 : 장판깔기 및 타일붙임
창호 : 하이샷시 창호임.

일련번호(2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중
제2층 제201호로서,
외벽 : 대리석 및 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
바닥 : 장판깔기 및 타일붙임
창호 : 알미늄샷시 및 하이샷시창호임.

일련번호(3)
철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 중
제1층 제101호로서,
외벽 : 드라이비트, 돌붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
바닥 : 장판깔기 및 타일붙임
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1) 오피스텔(방, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.
일련번호(2) 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 파우더룸 등)으로 이용중임.
일련번호(3) 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

일련번호(1) 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기설비, 공동현관 보안장치 등이 구
비되어 있음.

일련번호(2) 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 공동현관 보안장치 등이
구비되어 있음.

일련번호(3) 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방설비, 공동현관 보안장치 등이 구비되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) 2필지 일단의 토지로, 업무시설 건부지로 이용중임.
일련번호(2) 장방형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용중임.
일련번호(3) 장방형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1) 북동측으로 보차도 분리된 왕복4차로에 접함.
일련번호(2) 서측으로 보차도 분리된 왕복2차로 및 북측으로 세로한면에 각각 접함.
일련번호(3) 동측으로 왕복2차로 및 남측으로 세로한면에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

아미리 730-3 :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(아미지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본
법>

아미리 665-1 :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(아미지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본
법>

사동리 323-1 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법
>, 자연보전권역<수도권정비계획법>


사동리 116-13 :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경31367 (2)

* 소재지: 경기도 이천시 대월면 사동리 323-1 노블레스 1동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 163,000,000원

* 토지면적: 50.12㎡ (약 15.16평)

* 토지지분: 50.125㎡ (약 15.16평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 70.26㎡ (약 21.25평)

* 건물지분: 70.26㎡ (약 21.25평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 애OOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인

* 주의사항:

* 특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 본 물건은 경기도 이천시 대월면 사동리에 위치하며, '사동2리마을회관' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

* 일련번호(1)의 감정평가 요약에 따르면, 'SK하이닉스 이천캠퍼스' 북동측 인근에 위치한다고 언급되어 있어, 직주근접의 이점을 가질 수 있습니다.

* 교통 측면에서는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획상 본건 토지(사동리 323-1)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 본 건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 한국투자저축은행의 가압류(2023.03.10.)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 현재 등기부상 채권자(근저당, 가압류 등)의 총 채권액은 약 71,389,039원입니다.

* 본 건에는 윤 이라는 임차인이 거주 중이며, 2022년 7월 15일 전입, 2022년 6월 28일 확정일자를 받았습니다.

* 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 157,500,000원, 차임은 0원입니다.

* 배당신고일자는 2025년 8월 8일입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인이 대항력을 보유하고 있는 점을 고려할 때, 배당을 통한 보증금 전액 회수가 이루어지지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 이천시 대월면 사동리는 주거, 상업, 일부 공업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 'SK하이닉스 이천캠퍼스'와 인접해 있어, 해당 기업 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 근린생활시설 및 아파트단지가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 2015년 3월 4일 소유권 보존 등기가 되었습니다.

* 내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 공동현관 보안장치 등이 구비되어 있습니다.

* 승강기 설비는 본 건물(1동)의 2층 201호에는 포함되어 있지 않으나, 동일 건물 내 다른 호수에는 있을 수 있습니다. (건물표제부 정보상 1개 승강기 설치)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 윤 의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 보증금 157,500,000원에 대한 배당이 완전히 이루어지지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 정보 간의 상충 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 일부 토지 지분은 도시지역 내 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 환경 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 이천시 대월면 사동리에 위치한 다세대주택으로, SK하이닉스 이천캠퍼스와 인접하여 직주근접성이 높다는 장점이 있습니다.

* 2015년 신축된 '노블레스' 건물의 일부로, 비교적 현대적인 건축 연도를 가지고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 액수가 상당하여, 권리 분석 및 인수 가능 금액에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적이나, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

* 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* SK하이닉스 등 지역 내 주요 산업단지와의 인접성은 안정적인 임대 수요 확보에 유리한 요소입니다.

* 감정평가액 163,000,000원 대비 임차인 보증금이 157,500,000원으로 매우 높은 점은, 해당 물건의 실제 시장 가치가 감정가 수준 이상일 가능성을 시사합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 활용한다면, 실제 투입 자금을 줄이면서 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 지어진 '더팰리스' 단지의 전용면적 71.935㎡ (약 21.76평)가 2026년 5월 110,000,000원에 거래되었습니다. 반면, 전용면적 47.51㎡ (약 14.37평)는 2026년 3월 110,000,000원에 거래되어 평당 가격이 높게 나타났습니다.

* 본건의 감정가는 163,000,000원이며, 건물면적 70.26㎡ (약 21.25평) 기준 평당 약 7,670,000원 수준입니다. 이는 작은 평수(Comp 3)의 거래가와 유사한 수준입니다.

* 임차인의 보증금 157,500,000원은 물건의 시장 가치를 가늠할 수 있는 중요한 지표입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안하여, 임차인 보증금을 제외한 실질 부담액을 고려했을 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

* 따라서, 약 155,000,000원에서 160,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 보수적인 접근을 위해 155,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.