나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33547 [1] 경기도 여주시 점봉동 114 인창아파트 1동 5층 507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2024.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 점봉동 소재 점봉초등학교 남동측 근거리에 위치하며 부근은 아파트 단독주택 근린상가 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건중 5층 507호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅.
내벽: 벽지마감 및 일부 타일 마감.
창호: 샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며 외부공도에 연계되어 있움.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구(점봉5) 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권
정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 여주지원 2024타경33547 (1)

소재지: 경기도 여주시 점봉동 114 인창아파트 1동 5층 507호

용도: 아파트

감정가: 97,000,000원

토지면적: 40.29㎡ (약 12.19평)

건물면적: 84.24㎡ (약 25.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본건은 경기도 여주시 점봉동 소재 점봉초등학교 남동측 근거리에 위치하며 부근은 아파트, 단독주택, 근린상가 및 농경지 등이 혼재하는 지역임. 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임. 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건 중 5층 507호로서, 아파트로 이용중임. 위생 및 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 소화 설비가 있음. 토지는 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중이며, 단지 내 도로가 개설되어 외부 공도에 연계되어 있음. 토지이용계획은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역임. 공부와의 차이는 없음. 임대관계는 미상임.

1.3. 아파트 기본 정보

아파트명: 인창아파트

주소: 경기도 여주시 점봉동 114

사용승인일: 1991년 11월 21일

동수: 1동

건물 최고층: 12층 (본건 5층)

전용면적: 84.24㎡ (약 25.48평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 여주시 점봉동에 위치하며, 점봉초등학교 남동측 인근에 자리하고 있음. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린상가 및 농경지가 혼재하는 지역적 특성을 보임.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 도로가 개설되어 있어 차량으로의 진출입이 용이하며, 외부 공공도로와도 잘 연결되어 있음. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 수준으로, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리는 2015년 5월 7일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권액 79,200,000원)임. 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

경매개시결정은 2024년 4월 5일 한국주택금융공사에 의해 접수되었으며, 채권액은 68,121,930원임.

등기부채권 총액은 79,200,000원임.

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됨. 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 점봉동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함. 또한, 농경지가 인접해 있어 일부 지역은 전원적인 분위기를 느낄 수 있음.

4.2. 상업 시설

아파트 단지 내 상가(인창아파트상가)가 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으나, 이는 주거용 아파트와는 별개임. 주변 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 각종 서비스 및 상품 구매가 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

점봉초등학교가 본건 인근에 위치하여 자녀의 교육 여건이 양호함.

5.2. 편의 시설

단지 내 도로 및 외부 공공도로와의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리함. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성이 확보됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후도

본 아파트는 1991년 11월 21일 사용승인을 받아 건축된 지 약 35년 경과하였음. 따라서 향후 건물 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있으며, 이는 거주 만족도 및 재산 가치에 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 토지 이용 제한

본건의 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있음.

6.3. 임대관계 미확인

감정평가서 요약에 따라 임대 관계가 미상으로 조사됨. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어려움.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 점봉동에 위치한 인창아파트 1동 5층 507호로, 점봉초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임. 부동산 임의경매 절차를 통해 진행되며, 말소기준권리(근저당) 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

건축 후 35년이 경과한 노후 아파트라는 점과 일부 토지 이용 제한 사항이 존재한다는 점은 유의해야 할 사항임. 다만, 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 가까워 자녀가 있는 가구에 적합하며, 기본적인 생활 인프라가 구축된 지역임.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득함으로써 재산권 행사에 유리함.

* 감정가 대비 시세: 현재 감정가가 97,000,000원으로, 최근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 전용면적 84.24㎡ (약 25.48평) 아파트로, 최근 실거래 및 전월세 자료를 분석한 결과는 다음과 같음.

* 최근 매매 사례 (2026년 기준):

* 5층: 115,000,000원 [cite: JSON 1]

* 6층: 110,000,000원 [cite: JSON 2]

* 10층: 100,000,000원 [cite: JSON 3]

* 최근 전월세 사례 (2025-2026년 기준):

* 4층 보증금: 85,000,000원 [cite: JSON 4]

* 5층 보증금: 10,000,000원 + 월세 600,000원 [cite: JSON 5]

* 10층 보증금: 80,000,000원 [cite: JSON 6]

최근 매매 시세는 100,000,000원에서 115,000,000원 범위로 형성되어 있음. 본건의 감정가 97,000,000원은 시세 하단보다 약간 낮은 수준임.

9.2. 예상 입찰가 산정

건물 노후도, 지역적 개발 제한, 그리고 명도 관련 불확실성(미상 임대관계)을 고려하되, 인수되는 임차 보증금이 없다는 점과 시세 대비 경쟁력 있는 감정가를 바탕으로 보수적인 입찰가격을 산정함.

최근 매매 시세의 평균가(약 108,333,333원)를 참고하여, 시세의 90~95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 적절해 보임.

감정가 97,000,000원을 기준으로, 시세 하단인 100,000,000원의 90% 수준을 고려하여 예상 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 105,000,000원 (1억 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.