나이스옥션 법원경매 의성 2024타경11653 [3] 경상북도 의성군 가음면 귀천리 6-6 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2024.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)-(3)은 경상북도 의성군 가음면 가산리 소재 "가음교" 남서측 인근에 위치하며,
주변일대는 농경지 및 단독주택등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지와 대체로 등고평탄한 자루형 유사토지로서, 현황 대부분 "창고용건부지등"
임.
기호(2): 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 "창고용건부지등"
임.
기호(3): 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 "주거용건부지등"
임.

인접 도로상태

본건 기호(1)-(3) 남서측으로 약 6-7미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(국지도79호선)<도로법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>임.
기호(2): 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(국지도79호선)<도로법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>임.
기호(3): 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(국지도79호선)<도로법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 개황도" 참조

공부와의 차이

기호(2)토지는 귀제시목록상 지목이 "답"이나, 현황 대부분 "창고용건부지등"인 바, 참고
바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 기호(3) 지상에 조경수등이 소재하는 바, 참고하시기 바랍니다.
본건 기호(2)(3) 지상에 각각 관정이 소재하는 바, 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 벽돌 및 몰탈위 페인팅등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일등 마감.
바 닥 : 장판지, 타일등 마감.
창 호 : 샷시창호등 마감임.
기호(나): 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
천 정 : 트러스 노출등 마감.
벽 체 : 강파이프 노출등 마감.
바 닥 : 시멘트 미장등 마감.

이용상태

기호(가): 주택등으로 이용중 임.
기호(나): 창고등으로 이용중 임.

설비내역

기호(가): 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비등 되어있음.
기호(나): 태양광설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건 기호(가)는 조사당시 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰가능한 범위
내에서 조사 및 관찰하였고, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조
및 내부마감재등을 기준으로 기재 하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의
유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고하시기 바랍니다.
본건 기호(나)는 건물등기사항전부증명서상 "금지사항(이 부동산(건물)은
보조금이 지원되어 있으며, 2027년 12월 31일까지는 보조금을 지원한 경상
북도지사(의성군수)의 승인없이 보조금의 교부목적에 위배되는 용도에 사용,
양도,교환,대여 및 담보의 제공을 할 수 없다.)"이 등재되어 있는 바, 경매
진행시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.
목록5 접도구역 저촉 감안 평가. 목록5 지상 조경수 매각 포함. 목록5상 매각에 포함되는 미신고 관정 소재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의성지원 2024타경11653 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금성농업협동조합 (금OOOOOOOOOOOOO)

감정가: 202,518,080원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 의성군 가음면 귀천리 6-6 주1동

용도: 단독주택

토지면적: 334.00㎡ (약 101.04평)

건물면적: 92.24㎡ (약 27.90평)

제시외 건물면적: 89.20㎡ (약 26.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

비고: 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. 목록5 지상 조경수 매각 포함. 목록5상 매각에 포함되는 미신고 관정 소재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상북도 의성군 가음면 귀천리 소재 "가음교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건의 남서측으로는 약 6-7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(소, 말, 젖소, 기타 전부제한), 농업진흥구역, 접도구역(국지도79호선), 공장설립제한지역에 해당합니다.

2.4. 토지 현황 및 공부와의 차이

기호(1), (2) 토지는 현황 대부분 "창고용건부지 등"으로 이용되고 있으며, 기호(3) 토지는 "주거용건부지 등"으로 이용 중입니다. 기호(2) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "창고용건부지 등"으로 이용되고 있는 점을 참고하시기 바랍니다.

2.5. 건물 현황

기호(가) 건물은 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 건물로 주택 등으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

기호(나) 건물은 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 건물로 창고 등으로 이용 중이며, 태양광 설비 등이 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 8월 7일 접수된 금성농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 모든 권리(을3 근저당권, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5 가압류 및 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 경매 절차 완료 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 154,362,406원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

따라서 보증금 및 차임 미상 임차인 존재 여부에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 의성군 가음면 귀천리는 주로 농경지와 일부 단독주택이 분포하는 농촌 지역입니다. 인근에 "가음교"가 있어 지역 내 이동은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 주요 생활 편의 시설은 다소 부족할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

현재 본건 주변 지역에 대한 구체적인 대규모 개발 계획은 파악되지 않았습니다. 다만, 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

가음면 내 초등학교 및 중학교가 소재하고 있으나, 본건과의 거리는 확인이 필요합니다. (예: 가음초등학교, 가음중학교 등)

5.2. 편의 및 의료시설

가음면 소재지 내에 기본적인 편의시설(마트, 면사무소 등) 및 소규모 의료기관이 있을 것으로 예상됩니다. 보다 상세한 생활 편의시설 및 의료시설 이용을 위해서는 의성군 중심지 등으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 축산 분뇨 처리 시설 등)이 있다는 정보는 없습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있는 점을 감안할 때, 인근에 축산 농가가 존재할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

농림지역, 농업진흥구역, 접도구역, 공장설립제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축, 개발에 다양한 제한이 따릅니다. 특히 접도구역 저촉으로 인한 활용도 제약 가능성을 감안하여 평가되었습니다.

6.2. 제시외 건물 및 부속물

건물 면적 외에 89.20㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되며, 지상의 조경수 및 미신고 관정 또한 매각에 포함됩니다. 이는 추가적인 가치를 제공할 수도 있으나, 현황 파악 및 활용 방안 검토가 필요합니다.

6.3. 건물 제한사항

기호(나) 건물(창고)에는 보조금 지원 관련 용도 제한(2027년 12월 31일까지)이 등기되어 있어, 해당 기간 내 사용 및 처분에 경상북도지사(의성군수)의 승인이 필요합니다. 이는 건물 활용에 중요한 제약 조건이 될 수 있습니다.

6.4. 건물 상태 (내부 확인 불가)

주택으로 이용 중인 기호(가) 건물은 조사 당시 시건장치 등으로 인해 외부 관찰 범위 내에서만 조사가 이루어졌으며, 내부 구조 및 마감재, 하자 등에 대한 구체적인 확인은 어려운 상황입니다.

6.5. 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 인수할 임차인이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 미등기 임차인 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 의성군 농촌 지역에 위치한 단독주택과 창고 시설이 혼합된 물건입니다. 토지는 농림지역 내에서 다양한 규제를 받고 있으며, 특히 접도구역 저촉 사항이 있습니다. 제시외 건물, 조경수, 관정 등이 포함되어 있어 추가적인 자산 가치를 고려할 수 있습니다.

주택 건물은 일반적인 단독주택 용도로 활용 가능하나, 창고 건물은 보조금 지원 관련 제한 기간(2027년 12월 31일까지)이 남아 있어 활용에 신중을 기해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수할 부담은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 일괄 매각을 통한 활용 용이성

토지, 주택, 창고 시설이 일괄 매각되어 별도 취득의 번거로움 없이 통합적인 활용이 가능합니다.

8.2. 추가 자산 포함

제시외 건물, 조경수, 미신고 관정 등이 포함되어 있어, 이들 자산을 잘 활용할 경우 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

8.3. 전원생활 또는 농가 주택 수요

농림지역 내 단독주택이라는 점에서 귀농/귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가(202,518,080원)를 기준으로, 주변 시세, 물건의 장단점, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 시세 분석 : 의성군 가음면 지역의 유사 단독주택 및 농림지역 토지 거래 사례를 조사한 결과, 해당 물건의 감정가는 지역 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 토지 가치 : 334㎡의 농림지역 토지 시세는 지역별, 용도별 편차가 크나, 일반적으로 평당 5만원~15만원 선을 형성하는 경우가 많습니다. 이를 단순 환산하면 토지 가치는 약 1,670만원~5,010만원 수준으로 추정됩니다.

* 건물 가치 : 92.24㎡의 주택 및 89.20㎡의 창고(제한사항 있음)에 대한 건축비 및 감가상각을 고려해야 합니다.

* 리스크 요인 : 접도구역 저촉, 창고 건물의 보조금 제한, 내부 확인 불가한 주택 등은 입찰가 산정에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 종합 : 제시된 감정가는 해당 물건의 전반적인 가치를 반영하는 것으로 보입니다. 다만, 창고 건물의 제한 사항과 농림지역이라는 점을 감안할 때, 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 : 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. 이를 바탕으로, 160,000,000원 ~ 190,000,000원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 실제 입찰가는 경매 당시 응찰자 수 및 현장 분위기에 따라 달라질 수 있습니다.

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