나이스옥션 법원경매 의성 2024타경11608 [1] 경상북도 의성군 의성읍 도동리 642-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2024.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 의성읍 도동리 소재 "의성남부초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부
근 일대는 단독주택, 농경지, 학교, 일부 노선상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, "단독주택 건부지"임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 15m, 북측으로 폭 약 4m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-1호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역_(소,말,젖소,기타)), 상대보호구역(2014-10-01)(의성남부초등학교,의성남부초등학교병설
유치원), 상대보호구역(2014-10-01)(의성중학교), 소하천구역(원흥천), 공장설립제한지역(공
장설립제한지역)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨‘지적개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠-㉢이 소재하나,
평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지는 정상평가(제시외건물 등으로 인하여 토지의
소유권행사에 제한은 없을 것으로 판단됨)하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2-가) : 시멘트벽돌조 함석지붕 단층 건물로서,

-외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내 벽 : 벽지 등 마감,
-바 닥 : 내장바닥재 등 마감,
-창 호 : 알루미늄새시창호임.

기호 (2-나) : 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 건물로서,

-벽 체 : 시멘트블럭노출 마감임.

이용상태

기호 2-가 : 단독주택
기호 2-나 : 창고

설비내역

기호 2-가 : 급.배수설비 및 위생설비, 개별난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨‘지적개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠-㉢이 소재하며,
제시외건물 기호 ㉠,㉡은 실측이 불가능하여 외부관찰에 의한 면적으로 사정하여 평가하였으
며, 제시외건물 기호 ㉢은 이동가능한 구조로서 감정평가외하였으니, 경매 진행 시 재확인하
시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물 기호 2-가는 등기사항전부증명서상 스레트지붕이나, 실제 함석지붕이며, 기호 2-
나의 등기사항전부증명서상 구조는 시멘트벽돌조이나, 일반건축물대장상 시멘트블럭조이니,
경매 진행 시 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 건물은 장기간 미거주 등의 사유로 수풀이 무성하여 진입이 곤란하여 실측이
불가능하여 외부관찰 및 공부상 면적으로 사정 및 평가하였으니, 경매 진행 시 재
확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. 이동 용이한 컨테이너 매각 제외. 본건 진입이 어려워 실측 불가로 외부관찰 및 공부상 감정평가함(자세한 사항 현황조사서 및 감정평가서 참고) 목록1 소하천구역 저촉 감안 평가. 목록 2 건물 구조 부분은 감정서 확인 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 의성군 의성읍 도동리 642-1에 소재한 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 의성지원 2024타경11608 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 이OOOOOO이며, 감정평가액은 351,710,600원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지 면적은 805.00㎡ (약 243.5평)이며, 건물 면적은 주건물 107.92㎡ (약 32.6평)와 제시외 건물 25.00㎡ (약 7.5평)를 포함합니다.

2. 입지조건

본건은 경상북도 의성군 의성읍 도동리 소재 "의성남부초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 단독주택, 농경지, 학교, 일부 노선상가 등으로 형성된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 간선도로 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 서측으로 폭 약 15m, 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(의성남부초등학교, 의성중학교), 소하천구역(원흥천), 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 9월 10일 접수된 이차란외 2명의 강제경매 개시결정(채권금액 2,804,580원)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있습니다.

토지 및 건물 등기부 요약상 권리 내용이 유사하며, 이전 소유권은 신호길, 신호욱으로 확인됩니다.

임차인 현황에는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 의성남부초등학교와 의성중학교가 인근에 있어 학군이 형성되어 있습니다.

도동리 일대는 농경지와 주거지가 혼재된 지역 특성을 보이며, 간선도로를 따라 소규모 상업 시설이 일부 입지해 있습니다.

경매 정보에 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 주택 유형(다세대) 및 지번(765-4)이 다릅니다. 해당 정보에 따르면 2025년 5월 12,700만원(약 67.29㎡) 및 2025년 2월 11,500만원(약 73.26㎡)에 거래된 사례가 있으나, 이는 본건 단독주택의 가치와 직접 비교하기 어려운 참고 자료입니다.

5. 생활정보

* 인근 교육시설: 의성남부초등학교, 의성중학교가 도보 가능한 거리에 위치합니다.

* 교통: 차량을 이용한 이동이 편리하며, 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 대형 편의시설은 부족하나, 지역 내 상가 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 주거 밀집 지역과 농경지가 혼합된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 진입 및 실측 곤란: 본건 진입로가 협소하거나 주변 환경으로 인해 실제 현장 실측이 불가하여, 공부상 면적 및 외부 관찰에 기반하여 감정평가가 이루어졌습니다. (상세 내용은 현황조사서 및 감정평가서 참고 필요)

* 제시외 건물: 본건 지상에 제시외 건물 기호 ㉠-㉢이 소재하나, 이동 용이한 컨테이너(㉢)는 매각에서 제외되었습니다. 기호 ㉠, ㉡은 실측이 어려워 외부 관찰로 면적을 사정하여 평가하였으므로, 경매 진행 시 재확인 바랍니다.

* 건물 공부상 차이:

* 기호 2-가 건물은 등기사항전부증명서상 지붕이 슬레이트이나 실제는 함석지붕이며,

* 기호 2-나 건물은 일반건축물대장상 시멘트블럭조이나, 감정평가서상 시멘트벽돌조로 기재되어 있어, 실제와 공부상 내용에 차이가 있습니다.

* 소하천구역 저촉: 목록1(토지)이 소하천구역(원흥천)에 저촉되어 있어, 이에 따른 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 장기 미거주 및 관리 상태: 건물이 장기간 미거주 등의 사유로 수풀이 무성하여 진입이 곤란한 상태이며, 이는 건물 노후화 및 관리 상태 불량으로 이어질 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 정보가 없어 인수 여부 및 관련 비용을 정확히 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 의성읍 도동리에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 교육 시설 인근에 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 하지만, 현장 접근 및 실측의 어려움, 공부와 실제 현황 간의 불일치, 제시외 건물 포함 및 제외 여부, 소하천 구역 저촉 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 건물 자체의 노후화 및 장기간 미사용으로 인한 관리 상태 불량은 추가적인 수리 및 관리 비용 발생 가능성을 높입니다. 토지 면적이 넓어 재건축 또는 개발 가능성도 고려할 수 있으나, 현재 상태로는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 805㎡의 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 재건축 시 높은 잠재 가치를 가질 수 있습니다.

* 주거 및 학군: 초등학교와 중학교가 인접하여 가족 단위 거주 또는 임대 수요를 고려할 수 있습니다.

* 경매 할인 가능성: 다수의 현황 상 문제점들로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 351,710,600원입니다.

주변의 연립, 다세대 주택 매매 사례(11,500만원~12,700만원)와 비교 시, 본건 단독주택의 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 넓은 토지 면적의 가치 평가가 크게 반영된 것으로 추정됩니다.

그러나 건물의 노후화, 진입 및 실측의 어려움, 공부상 차이, 소하천구역 저촉 등의 여러 리스크 요소를 고려할 때, 낙찰가는 감정가 이하로 형성될 가능성이 높습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70%~85% 수준, 즉 약 246,000,000원에서 299,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 구체적인 추가 비용을 산정한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.