나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5991 [2] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 716 위프라임트윈타워 8층820호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 '덕은한강중학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 및 지식산업센터, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2022-08-01 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상14층 건물 내 6층 627호 외 1개호로서, 외벽: 판넬붙임 및 커튼월 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 페어글라스창호임.

이용상태

일련번호 1,2 : 공부상 업무시설(사무소)임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 '제1,2종근린생활시설, 업무시설(위프라임트윈타워)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약30미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 8~12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 대로3류 (폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

대지권미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경5991 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 716 위프라임트윈타워 8층820호

용도: 업무시설

감정가: 275,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 4860.10㎡ (약 1470.5평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.63㎡ (약 12.6평) - 전용면적

건물지분: 41.63㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 개요

건물명: 위프라임트윈타워

사용승인일: 2022년 08월 01일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상14층

주용도: 업무시설 (제1,2종근린생활시설 포함)

연면적: 44,695.89㎡

1.5. 토지이용계획

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (고양덕은도시개발)

* 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류 (폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 접함

* 도시개발구역

* 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 '덕은한강중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 지식산업센터 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 원종~홍대선 덕은역(예정)이 개발될 예정으로 향후 교통 여건은 더욱 개선될 것으로 예상됩니다. 강변북로, 올림픽대로, 자유로 등 주요 도로망과 인접해 있어 서울 주요 도심 및 마곡, 여의도 등으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로접면

대상 물건은 동측으로 노폭 약 30미터, 북서측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 8~12미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 도시계획 및 제한사항

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 대로3류 (폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함)

* 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 제한보호구역(전방지역:25km)

* 도시개발구역, 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

고양덕은도시개발사업은 자족기능 확보와 지역 특화를 위한 미디어밸리 조성을 목표로 진행되고 있으며, 사업 기간이 연장되어 2027년 3월 31일까지 예정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 국민은행 근저당, 접수일자 2022-09-14, 채권금액 468,000,000원. 본 근저당이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2022-09-14, 권리자: 고경선)

* 을1: 근저당 (2022-09-14, 권리자: 국민은행, 468,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (2025-10-15, 권리자: 국민은행, 401,412,939원) - 말소 예정

* 갑4: 압류 (2025-12-26, 권리자: 고양시) - 말소 예정

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 468,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.5. 특이사항

* 대지권미등기: 등기부상 대지권이 아직 등기되지 않은 상태입니다. 그러나 본 물건은 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있으므로, 낙찰 후 대지권 확보 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 및 업무시설

위프라임 트윈타워는 오피스 총 365실과 근린생활시설 총 148실로 구성된 복합업무시설입니다. 건물 내에는 다양한 상업시설(카페, 음식점, 병원, 편의점 등)이 입점해 있어 이용이 편리하며, 특히 1층~3층의 스트리트형 상가는 생활밀착형 업종에 유리하게 설계되었습니다. 또한, 상암 DMC 및 마곡지구와 인접하여 관련 업종의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 배후 수요

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터 등이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 고양덕은도시개발사업을 통해 지역 내 자족기능 확보 및 미디어밸리 조성이 추진되고 있어 향후 수요 증가가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 대중교통: 인근에 다수의 버스정류장이 있어 편리합니다. 지하철역은 없으나, 향후 원종~홍대선 덕은역(예정) 개통 시 역세권 프리미엄이 기대됩니다.

* 차량 이동: 강변북로, 올림픽대로, 자유로 등 주요 도로망과 인접하여 서울 도심, 마곡, 여의도 등으로의 차량 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상업시설을 통해 기본적인 편의시설(카페, 음식점, 편의점, 병원 등) 이용이 가능합니다. 인근에 덕은한강초등학교, 덕은한강중학교가 위치해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

월드컵공원(노을공원, 하늘공원, 평화의 공원), 난지천공원, 난지한강공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

등기부상 대지권이 미등기 상태인 점은 확인이 필요합니다. 이는 매수 후 등기 절차가 필요할 수 있음을 의미하며, 관련 비용 및 절차에 대한 사전 검토가 요구됩니다.

6.2. 내부 현황 파악 제한

감정평가서상 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문으로 인해 건축물 현황도를 기준으로 내부 구조를 파악하였으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 비행안전제5구역(지원), 제한보호구역(전방지역:25km) 등 군사 관련 제한 사항이 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로, 환경 관련 제한 사항이 존재합니다.

이러한 지역적 특성으로 인해 향후 건축 또는 개발 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 시설에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 언급은 없었습니다.

7. 종합 의견

위프라임 트윈타워 8층 820호는 2022년 사용승인된 신축급 업무시설로, 서울 접근성이 뛰어나고 개발 호재가 있는 고양덕은지구에 위치하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 대지권 미등기 및 내부 현황 파악의 제한 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 주변 상권이 발달하고 교통망이 우수하여 안정적인 임대 수익이 기대되며, 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 비교적 최신식 건물로 관리 부담이 적고 세련된 시설을 이용할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 서울 상암DMC, 마곡지구와 인접하여 비즈니스 인프라를 공유하며, 향후 덕은역(예정) 개통 시 역세권 프리미엄이 기대됩니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

* 지역 개발 호재: 고양덕은도시개발사업의 일환으로 미디어밸리 조성 등이 추진되고 있어 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 275,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 해당 건물의 공실률, 임대료 수준, 향후 개발 계획 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.