나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30002 [1] 경기도 여주시 상동 448-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 상동 소재 "여흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택
근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근 북서측 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하는 바
제반 대중교통편의는 보통시 됨.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로서 인접지 및 서측 도로와 등고 평탄하며 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 4-6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서
외벽 : 스타코 시공 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷쉬 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

- 일괄매각,제시외 창고(감정서상 ㉠) 매각 포함
- 제시외 비닐하우스, 컨테이너, 축사(감정서상 ㉡~㉣) 매각 제외
- 본건 지상 정원수, 바닥포장, 그네 등은 평가 및 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2025타경30002 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사유진산업개발 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 여주시 상동 448-4

용도: 단독주택

감정가: 485,936,800원

토지 면적: 662.00㎡ (약 200.25평)

건물 면적: 140.76㎡ (약 42.58평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 용도: 단독주택 (일반목구조, 아스팔트슁글지붕 2층 건물)

건축 허가일: 2016.04.14

사용 승인일: 2016.08.10

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 창고(감정서상 ㉠) 매각 포함

* 제시외 비닐하우스, 컨테이너, 축사(감정서상 ㉡~㉣) 매각 제외

* 본건 지상 정원수, 잔디, 바닥포장, 그네 등은 평가 및 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 여주시 상동 소재 "여흥초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근 북서측 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통편의는 보통시됩니다.

서측으로 폭 약 4-6미터의 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지 형태는 자루형이며, 인접지 및 서측 도로와 등고 평탄하여 단독주택 부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

토지 등기부:

* 갑1 (1983-01-18): 소유권이전 (남재환)

* 갑5 (2016-02-23): 소유권이전 (천영례 외 1명)

* 갑6 (2020-12-18): 5번기완종지분전부이전 (황보라)

* 갑7 (2020-12-18): 5번천영례지분전부이전 (황보라)

* 을3 (2020-12-18): 근저당권 (신한은행, 344,400,000원, 말소기준권리)

* 갑8 (2024-07-05): 가압류 (주식회사유진산업개발, 97,884,504원, 말소)

* 갑9 (2025-01-03): 강제경매 (주식회사유진산업개발, 92,884,504원, 말소)

토지 등기부 총 채권액: 442,284,504원

건물 등기부:

* 갑1 (2016-09-29): 소유권보존 (기완종)

* 갑2 (2020-12-18): 소유권이전 (황보라)

* 을3 (2020-12-18): 근저당권 (신한은행, 344,400,000원, 말소기준권리)

* 을6 (2025-08-07): 주택임차권 (허지형, 50,000,000원, 말소)

* 갑3 (2024-07-05): 가압류 (주식회사유진산업개발, 97,884,504원, 말소)

* 갑4 (2025-01-03): 강제경매 (주식회사유진산업개발, 92,884,504원, 말소)

* 갑5 (2025-09-12): 임의경매 (신한은행, 말소)

건물 등기부 총 채권액: 492,284,504원

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2020년 12월 18일 접수된 신한은행 근저당권 (을3) 입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부상 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 허

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2023-05-15

* 확정일자: 2023-05-01

* 배당신고일자: 2025-03-07

* 대항력: 없음 (건물 등기부상 주택임차권 을6, 2025-08-07 말소)

* 비고:

3.4. 총 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 허지형은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 분석)

최근 거래된 인근 부동산 데이터 분석 결과, 다양한 유형의 주거 시설이 거래되고 있습니다.

* 연립 주택 (예: '두영NEST', 2025년 완공)의 경우, 전용면적 약 55~56㎡가 23,737만원 ~ 24,261만원 선에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 425만원 ~ 431만원 수준입니다.

* 다세대 주택 (예: '다세대주택A동B동', 1990년 완공)의 경우, 전용면적 약 40㎡가 4,500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 110만원 수준으로, 연식에 따른 시세 차이가 크게 나타납니다.

본 건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택의 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 특히 662㎡의 넓은 토지 면적은 단순 건물 면적만으로 평가하기 어려운 가치를 지닙니다. 감정가(485,936,800원)는 토지 가치를 포함한 종합적인 평가로 보입니다.

4.2. 주변 시설 및 환경

* 교육 시설: "여흥초등학교" 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 개발 및 제한 사항: 본 건은 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 이러한 규제는 혐오시설 입지의 가능성을 낮추는 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제한

* 자연녹지지역, 각종 제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 중복사건 및 유동화물건으로, 낙찰 후 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

5.2. 기타 복합 요인

* 주위 환경이 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어, 순수 주거 지역 대비 부동산 가치 상승 잠재력이 제한적일 수 있습니다.

* 임대 관계 등 미상으로, 향후 임대 수익 창출 시 정확한 시세 파악이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 건은 경기도 여주시 상동에 위치한 단독주택으로, 662㎡의 넓은 토지 면적과 140.76㎡의 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 2016년에 신축된 건물로 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태이며, 인수해야 할 보증금이 없어 명도가 비교적 수월할 수 있습니다.

주변 환경은 복합적이며, 일부 개발 제한 구역에 속하지만 이는 혐오시설로부터의 안전성을 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

감정가는 485,936,800원으로, 토지 가치를 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 추가 건축 또는 조경, 텃밭 조성 등 다용도 활용 가능성.

* 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 확보가 용이합니다.

* 주택임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 비교적 깨끗한 주변 환경 속의 단독주택 소유 기회.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 485,936,800원입니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

인근의 신축 연립 주택 시세(㎡당 약 425만원 ~ 431만원)와 비교해 볼 때, 본 건의 토지 가치 및 건물 가치를 종합적으로 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 단독주택에 대한 직접적인 시세 비교 자료가 부족하고, 지역 특성 및 제한 구역 지정 등을 고려할 때, 경쟁률 및 현장 방문 후 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건과 같이 특수한 경우, 현지 부동산 전문가의 의견을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰 희망가 범위: 440,000,000원 ~ 500,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.