나이스옥션 법원경매 의성 2024타경11653 [1] 경상북도 의성군 가음면 귀천리 6-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2024.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)-(3)은 경상북도 의성군 가음면 가산리 소재 "가음교" 남서측 인근에 위치하며,
주변일대는 농경지 및 단독주택등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지와 대체로 등고평탄한 자루형 유사토지로서, 현황 대부분 "창고용건부지등"
임.
기호(2): 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 "창고용건부지등"
임.
기호(3): 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 "주거용건부지등"
임.

인접 도로상태

본건 기호(1)-(3) 남서측으로 약 6-7미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(국지도79호선)<도로법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>임.
기호(2): 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(국지도79호선)<도로법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>임.
기호(3): 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(국지도79호선)<도로법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 개황도" 참조

공부와의 차이

기호(2)토지는 귀제시목록상 지목이 "답"이나, 현황 대부분 "창고용건부지등"인 바, 참고
바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 기호(3) 지상에 조경수등이 소재하는 바, 참고하시기 바랍니다.
본건 기호(2)(3) 지상에 각각 관정이 소재하는 바, 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 벽돌 및 몰탈위 페인팅등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일등 마감.
바 닥 : 장판지, 타일등 마감.
창 호 : 샷시창호등 마감임.
기호(나): 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
천 정 : 트러스 노출등 마감.
벽 체 : 강파이프 노출등 마감.
바 닥 : 시멘트 미장등 마감.

이용상태

기호(가): 주택등으로 이용중 임.
기호(나): 창고등으로 이용중 임.

설비내역

기호(가): 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비등 되어있음.
기호(나): 태양광설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건 기호(가)는 조사당시 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰가능한 범위
내에서 조사 및 관찰하였고, 내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조
및 내부마감재등을 기준으로 기재 하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의
유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고하시기 바랍니다.
본건 기호(나)는 건물등기사항전부증명서상 "금지사항(이 부동산(건물)은
보조금이 지원되어 있으며, 2027년 12월 31일까지는 보조금을 지원한 경상
북도지사(의성군수)의 승인없이 보조금의 교부목적에 위배되는 용도에 사용,
양도,교환,대여 및 담보의 제공을 할 수 없다.)"이 등재되어 있는 바, 경매
진행시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1 접도구역 저촉 감안 평가. 목록4 태양광설비 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의성지원 2024타경11653 (1)

* 소재지: 경상북도 의성군 가음면 귀천리 6-1 (신주소: 경상북도 의성군 산성가음로 2114)

* 용도: 창고시설

* 감정가: 32,404,000원

* 토지면적: 326.00㎡ (약 98.6평)

* 건물면적: 128.00㎡ (약 38.7평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 금성농업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 의성군 가음면 귀천리 소재 "가음교" 남서측 인근에 위치하며, 주변일대는 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건의 남서측으로 약 6-7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 접도구역(국지도79호선), 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2015년 7월 10일 접수된 금성농업협동조합의 근저당권 (을1)

* 건물: 2021년 5월 24일 접수된 금성농업협동조합의 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'란은 비어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 시 확인 및 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

4. 상권분석

* 주변 지역은 농경지와 단독주택이 주를 이루고 있어, 상업적 기능보다는 농업 및 주거 중심의 지역으로 판단됩니다.

* 차량 접근은 가능하나, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 농림지역, 농업진흥구역, 공장설립제한구역 등의 토지 이용 규제로 인해 신규 상업 시설의 입점 및 운영에는 제약이 있을 수 있습니다.

* 따라서, 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 특성을 고려한 특정 목적(예: 창고, 농업 관련 시설 등)에 맞는 잠재력을 평가해야 합니다.

5. 생활정보

* 주위 환경: 경상북도 의성군 가음면 귀천리 일대는 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 생활 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량을 통한 접근은 용이하며, 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 이용 현황:

* 건물 (가): 주택 등으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물 (나): 창고 등으로 이용 중이며, 태양광 설비 등이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립제한구역 등으로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 접도구역 저촉: 목록1 토지는 접도구역에 저촉되어 평가되었으며, 이는 도로 이용 및 건축 시 추가적인 제한이나 고려 사항이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 건물(나) 보조금 관련 제한: 건물(나) 등기사항전부증명서 상에 보조금 지원 관련 용도 제한(2027년 12월 31일까지)이 등재되어 있습니다. 보조금 지원 기관의 승인 없이는 용도 변경, 양도, 담보 제공 등이 불가하므로, 투자 전 반드시 해당 내용을 재확인하고 관련 승인 가능성을 검토해야 합니다.

* 건물(가) 내부 상태: 건물(가)는 조사 당시 외부 관찰 범위 내에서 조사되었으며, 실제 내부 하자 여부 및 변경 사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 의미의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 의성군 가음면 귀천리에 소재한 창고시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 32,404,000원이며, 주변 환경은 농경지 및 단독주택이 혼재된 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 등기 사항이 말소될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 하지만, 토지 이용 제한(농림지역, 접도구역, 공장설립제한지역 등)과 건물(나)에 설정된 보조금 관련 용도 제한(2027년 12월 31일까지)은 본 물건의 활용 가치와 투자 위험에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 또한, 임대 관계 미상인 점도 명도 관련 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 포함 매각: 목록4 태양광설비가 매각에 포함되어 있어, 이는 에너지 생산 및 부가 가치 창출의 잠재력을 가집니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 하나의 물건으로 취득할 수 있어 관리가 용이합니다.

* 지역 특성 활용: 농림지역 내에 위치하나, 차량 접근성이 보통이므로 소규모 창고, 농산물 저장 시설, 또는 지역 특성에 맞는 사업 용도로 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 가능성 또는 정부 지원 사업 연계 등을 통해 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차 보증금이 없고 권리상 위험이 비교적 적다는 장점이 있습니다. 그러나 토지 이용에 대한 다수의 제한 사항과 건물(나)의 보조금 관련 법적 제약(2027년 12월 31일까지)은 본 물건의 실질적인 활용 가치 및 수익성을 크게 좌우할 수 있는 요소입니다. 특히 보조금 관련 용도 제한은 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 중요합니다.

감정평가액 32,404,000원을 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태를 파악하고, 법적 제한 사항에 대한 정확한 정보를 추가로 확보한 후, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 낙찰가율을 참고하여 감정가의 70% ~ 90% 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 본 물건의 잠재적 활용 가능성과 위험 요소를 면밀히 분석한 후 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.