나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500706 [1] 인천광역시 남동구 만수동 17 503동 11층1112호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 덕적면 소야리 소재 '소야도 선착장' 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 자연림, 농경지, 농가주택, 해수욕장 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 불가하며 도서지방(소야도)으로서 여객선운항 간격 및 시간, 도내
버스 운행간격 등을 고려할 때 제반 대중교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 순수자연림으로서 차량접근이 불가하고 본건 인근지까지만 도보 접근이 가능하여
부득이하게 인근토지에서 목측을 통하여 조사하였으며, 육안상 분묘 소재는 확인하지 못하였
는바, 경매 참여시 관련 사항을 반드시 재확인하시기 바람

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1) 기호 1
본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수북중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

2) 기호 3
본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통
시됨.

교통상황

1) 기호 1
본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

2) 기호 3
본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

건물의 구조

1) 기호 1
철근콩크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 11층 1112호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

2) 기호 3
철근콘크리트벽식조 스라브지붕 22층 건물 내 7층 703호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창등임.

이용상태

1) 기호 1
아파트로 이용중임.

2) 기호 3
아파트로 이용중임.

설비내역

1) 기호 1
위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

2) 기호 3
위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) 기호 1
광평수의 부정형 완경사지로서 아파트 건부지로 이용중임.

2) 기호 3
인접지대비 등고평탄한 광평수의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

1) 기호 1
단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

2) 기호 3
단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1
제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수1), 중로2류(폭 15m~20m
)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-60
86)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과
460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2) 기호 3
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 가축사육제한구역(2013-03-08
)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절
대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기호 1
임대관계는 미상임.

2) 기호 3
임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경500706 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 채무자/소유자: (정보 없음)

* 감정가: 233,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 17, 503동 11층 1112호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 49.94㎡ (약 15.1평) (전용면적)

* 토지면적: 45.30㎡ (약 13.7평) (토지 지분)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 분묘기지권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있으며, 차량 출입이 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 조건

아파트 건부지로 이용 중인 토지는 광평수의 부정형 완경사지입니다. (참고: 감정평가서 상 토지 관련 내용 중 옹진군 덕적면 소야리 토지 관련 내용은 본 물건지와는 다른 지역으로 추정되며, 본 보고서는 만수동 소재 아파트에 집중합니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 1월 10일 접수된 이경미의 강제경매(사건번호: 2025타경500706)입니다.

* 이 권리를 기준으로 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 나중에 설정된 모든 권리는 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 '지상권'으로 명시되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 제공되지 않아 실제 권리관계 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 곽 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 7월 12일

* 확정일자: 2018년 6월 12일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임차인 관련하여 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 만수동 일대는 안정적인 주거 지역으로서, 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 분포하고 있어 지역 상권의 기본적인 수요를 충족하고 있습니다. 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 한 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 만수북중학교와 같은 교육 시설이 위치해 있으며, 공원 및 다양한 근린생활시설이 있어 주거 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교통 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 편리한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

초기 물건 정보 요약에 '분묘기지권'이 특이사항으로 언급되었으나, 상세 조사 내용에서는 해당 아파트의 토지 지분 관련 분묘기지권에 대한 구체적인 문제는 확인되지 않았습니다. 다만, 초기 언급된 사항이므로 현장 확인 시 관련 사항 재확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

본 아파트는 1987년에 사용 승인되어 연식이 30년 이상 경과한 구축 아파트입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

임차인의 보증금은 인수하지 않는 것으로 파악되나, 대항력 존재 자체로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 만수동에 위치한 본 아파트는 구축 아파트 단지 내에 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확히 확인되지 않은 점은 긍정적으로 볼 수 있습니다. 다만, 건물 연식과 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 향후 관리 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

* 최신 시세 정보를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 창출이 기대됩니다.

* 임차인의 보증금이 인수되지 않는 조건은 명도 과정을 상대적으로 용이하게 하여 초기 투자 부담을 줄여줍니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 제시된 아파트의 전용면적은 49.94㎡ (약 15.1평)이며, 감정가는 233,000,000원입니다.

* 최근 동일 단지 내 유사 면적(41.3㎡)의 매매가가 최고 165,000,000원 수준이며, 동일 면적(49.94㎡)의 전월세 보증금으로 120,000,000원이 제시되어 있습니다.

* 이러한 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가가 시장 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용하여 180,000,000원 으로 제안합니다. 이는 현 시세 수준을 고려한 보수적인 접근입니다.

10. 주변 혐오시설 조사

* 본 물건지(인천광역시 남동구 만수동 17) 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.