나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500706 [3] 인천광역시 남동구 서창동 538 태평아파트 205동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 덕적면 소야리 소재 '소야도 선착장' 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 자연림, 농경지, 농가주택, 해수욕장 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 불가하며 도서지방(소야도)으로서 여객선운항 간격 및 시간, 도내
버스 운행간격 등을 고려할 때 제반 대중교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 순수자연림으로서 차량접근이 불가하고 본건 인근지까지만 도보 접근이 가능하여
부득이하게 인근토지에서 목측을 통하여 조사하였으며, 육안상 분묘 소재는 확인하지 못하였
는바, 경매 참여시 관련 사항을 반드시 재확인하시기 바람

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1) 기호 1
본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수북중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

2) 기호 3
본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통
시됨.

교통상황

1) 기호 1
본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

2) 기호 3
본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

건물의 구조

1) 기호 1
철근콩크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 11층 1112호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

2) 기호 3
철근콘크리트벽식조 스라브지붕 22층 건물 내 7층 703호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창등임.

이용상태

1) 기호 1
아파트로 이용중임.

2) 기호 3
아파트로 이용중임.

설비내역

1) 기호 1
위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

2) 기호 3
위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) 기호 1
광평수의 부정형 완경사지로서 아파트 건부지로 이용중임.

2) 기호 3
인접지대비 등고평탄한 광평수의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

1) 기호 1
단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

2) 기호 3
단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1
제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수1), 중로2류(폭 15m~20m
)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-60
86)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과
460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2) 기호 3
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 가축사육제한구역(2013-03-08
)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절
대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기호 1
임대관계는 미상임.

2) 기호 3
임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건기본정보

2. 1.

사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경500706 (3)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 2.

소재지 및 건물 현황

* 소재지: 인천광역시 남동구 서창동 538 태평아파트 205동 7층703호

* 용도: 아파트

* 건축물 정보:

* 아파트명: 서창 태평2차 아파트

* 사용승인일: 1997년 12월 23일

* 건물구조: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 22층 건물 내 7층 703호

* 해당층: 7층

2. 3.

면적 및 감정가

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 32.10㎡ (약 9.71평)

* 토지지분: 32.10332053593179㎡ (약 9.71평)

* 건물면적 (전용면적 기준): 84.60㎡ (약 25.59평)

* 건물지분: 84.6㎡ (약 25.59평)

* 아파트 정보:

* 전용면적: 84.60㎡ (약 25.59평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 정확한 수치 확인 불가 (일반적으로 전용면적보다 넓음)

2. 4.

특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 분묘기지권

* 특수물건정보: 분묘기지권

* 주의사항: (잠재적 리스크 섹션에서 상세 분석)

3.

입지조건

3. 1.

위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

3. 2.

교통상황

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

4.

권리분석

4. 1.

등기부 현황 (말소기준권리 분석)

* 말소기준권리: 을3 (근저당권, 남동농업협동조합, 2005-11-10)

* 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되는 권리:

* 을3: 근저당권 (남동농업협동조합, 2005-11-10)

* 을4: 근저당권 (남동농업협동조합, 2014-09-24)

* 을5: 근저당권 (남동농업협동조합, 2016-05-26)

* 갑5: 가압류 (이경미, 2023-02-16)

* 갑6: 강제경매 (이경미, 2025-01-10)

* 인수 또는 말소 여부가 불확실한 권리:

* 갑1: 소유권이전 (조희석, 1997-12-31)

* 갑2: 소유권이전 (김성철, 2005-11-10)

* 등기부채권 총액: 481,200,000원

4. 2.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 3.

기타 권리사항

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

5.

상권분석

* 본건이 위치한 인천 남동구 서창동은 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 상권은 주로 근린생활시설과 함께 형성되어 있습니다.

* 주변에 학교, 공원 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 지역 내 수요가 꾸준한 편입니다.

6.

생활정보

6. 1.

주거 환경

* 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 교육 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있으며, 단지 내외 주차가 가능합니다. (총 주차대수 161대)

* 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 2.

인프라

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 소재.

* 편의시설: 인근 근린생활시설, 상가 이용 가능.

* 교육시설: 서창초등학교 등 인근 학교 위치.

7.

잠재적 리스크

7. 1.

분묘기지권

* 본건은 특이사항 및 특수물건정보에 '분묘기지권'이 명시되어 있습니다.

* 감정평가서 요약에서도 "육안상 분묘 소재는 확인하지 못하였는바, 경매 참여시 관련 사항을 반드시 재확인하시기 바람"이라는 문구가 있습니다.

* 분묘기지권은 토지의 사용 및 처분에 제약을 가할 수 있는 중요한 권리이므로, 현장 방문 시 분묘의 실제 존재 여부 및 범위를 철저히 조사하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 법적 효력을 확인해야 합니다. 미확인 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 2.

건축물 노후화

* 본건 아파트의 사용승인일은 1997년 12월 23일로, 약 30년 가까이 경과하였습니다.

* 노후화로 인한 건물 유지보수 및 리모델링 필요성 증가, 관리비 상승 가능성 등을 고려해야 합니다.

7. 3.

주변 혐오시설

* 본 물건지 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장, 대규모 공장단지 등)이 있는지 여부는 별도의 지도 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

8.

종합 의견

* 본건은 인천 남동구 서창동에 위치한 태평아파트 205동 7층 703호 경매 물건입니다.

* 전용면적 84.60㎡ (약 25.59평) 규모로, 일반적인 계층이 거주하기에 적합한 아파트입니다.

* 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 특별한 권리는 없어 보입니다.

* 주거 환경 및 교통, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 무난합니다.

* 가장 큰 잠재적 리스크는 '분묘기지권'으로, 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통해 분묘 존재 여부 및 그 영향을 반드시 확인해야 합니다.

* 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

9.

투자 포인트

* 인천 남동구 서창동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 아파트 시장의 안정성이 비교적 높습니다.

* 일반적인 아파트 구조로 실거주 또는 임대 목적 투자에 적합합니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있으나, 분묘기지권 등 특수 물건 정보를 반드시 사전 조사해야 합니다.

10.

예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 본건과 동일 면적(84.6㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 7월 16일, 10층 물건이 315,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가는 310,000,000원입니다.

* 권리 분석 및 특수 물건 고려:

* 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 하지만, 분묘기지권의 존재 가능성 및 그로 인한 불확실성을 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 시장 가격 및 감정가를 고려하고, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 분묘기지권에 대한 명확한 조사 결과를 바탕으로 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재 시점에서의 보수적 예상 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 성공적인 투자를 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 분묘기지권의 실제 유무 및 범위를 확인하고, 관련 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.