나이스옥션 법원경매 서산 2025타경743 [7] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재, '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치하며,
주위는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서,
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등,
제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제7층 건내, 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.01.17.)

외벽 : 대리석 마감 등,

내벽 : 인테리어 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

- 본건 기호 '1, 4, 5, 6, 9'
기준시점 현재, 집합건축물대장상 '근린생활시설(공실)' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '2'
기준시점 현재, 근린생활시설(새마을 VAPE) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '3'
기준시점 현재, 근린생활시설(STEAM MAN) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '7'
기준시점 현재, 근린생활시설(복권판매점) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '8'
기준시점 현재, 인접 109호와 같이 근린생활시설(교동짬뽕) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, '업무용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경743 (7)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층107호

* 건물 용도: 근린상가 / 업무시설

* 건물 사용승인일: 2019년 1월 17일

* 감정가: 214,000,000원

* 토지 면적: 9.58㎡ (약 2.90평)

* 건물 면적: 25.16㎡ (약 7.61평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 공동담보 물건: 해당 사항 있음

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 현재는 '미성숙 상가지대'로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 도로 접근성: 본건은 동측으로 노폭 약 25m, 남측으로 노폭 약 15m, 서측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 30일자 목포신용협동조합 근저당권 (채권액: 2,412,000,000원)

* 총 등기부채권액: 2,412,000,000원

* 임의경매 신청 채권자: 목포신용협동조합 (채권액: 2,101,359,370원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 사업자등록일/전입일: 2024-09-03

* 확정일자: 2025-08-29

* 배당신고일자: 2025-09-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 본 건은 말소기준권리보다 후순위인 근저당 및 임의경매로 진행되며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 김기욱 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 입지적 강점: '서산테크노밸리 일반산업단지'와 인접해 있어 산업단지 종사자 및 관련 업체를 대상으로 하는 사업의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지역 특성: 주거, 상업, 업무시설이 혼재하는 개발 중인 지역으로, 단기적으로는 '미성숙 상가지대'의 특성을 보입니다.

* 업종 현황: 본 건 호실은 제1종 근린생활시설 또는 업무시설로 이용 중이거나 활용 가능하며, 인접 호실 중에는 공실, VAPE 판매점, 복권 판매점, 음식점 등이 있는 것으로 파악됩니다.

* 성장 잠재력: 서산테크노밸리 일대의 지속적인 개발 및 산업단지 활성화에 따라 상권이 점진적으로 성장할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 대형마트, 종합병원 등 편의 및 문화시설과의 접근성은 다소 제한적일 수 있으나, 산업단지 배후의 근린생활시설 및 주거시설을 통한 일상생활은 가능합니다.

* 교통 및 접근성: 차량을 이용한 단지 내 및 주변 지역으로의 이동이 용이하며, 대중교통망 또한 갖추고 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 산업단지 연계성: 서산테크노밸리 산업단지와의 지리적 근접성은 해당 지역의 종사자들에게 사업 기회를 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미성숙 상권: '미성숙 상가지대'라는 점은 현재 공실률이 높거나 상권 활성화에 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다. 임대 수익 창출 시 공실 위험을 고려해야 합니다.

* 산업단지 환경: 일반 산업단지 인근 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적인 영향이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 설정되어 있다는 점은, 채무와 관련된 다른 담보물건의 추가적인 경매 진행 또는 채무 이행 상황이 본 건에 영향을 미칠 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 및 일반산업단지 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 신축 상가/업무시설로서, 산업단지 개발에 따른 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 현재 '미성숙 상가지대'라는 점과 일부 공실 가능성은 단기적인 임대 수익 확보에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 명도 이후 안정적인 재산권 행사에 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서산테크노밸리라는 수도권과의 접근성이 개선되고 있는 주요 산업단지 내 위치.

* 미래 가치: 서산테크노밸리 활성화 및 배후 주거/상업 시설 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 낮은 인수 부담: 모든 권리가 소멸되어 명도 이후 순수하게 재산권을 행사할 수 있음.

* 가격 메리트: 감정가 대비 시세 조사 및 현장 답사를 통해 투자 가치가 충분한지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 참고: 예상 입찰가는 제시된 감정가(214,000,000원)를 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 유사 물건 시세, 본 건의 잠재적 임대 수익률, 향후 개발 가능성 및 본 보고서에서 언급된 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 감정가 이하에서부터 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.