나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9132 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1534 하이파크시티 일산파밀리에3단지 303동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건 내 제303동 제8층 제802호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : PVC 이중창호 유리창임.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기시설, 난방시설, 소방시설 및 스프링쿨러 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측 및 서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하며, 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획확인서는 지적 미정리로 인하여 발급이 불가함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

대지권미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함
고양시 일산서구청으로부터 분양당시 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2026.03.18.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경9132 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1534 하이파크시티 일산파밀리에3단지 303동 8층 802호

용도: 아파트

감정가: 595,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물면적: 129.79㎡ (약 39.26평)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물지분: 129.79㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함되어 있습니다. 고양시 일산서구청으로부터 분양당시 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신이 2026년 03월 18일자로 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

단지 동측 및 서측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하며, 남측으로는 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권은 신OOO입니다. 등기부상 채권 총액은 725,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 현 (주택도시보증공사)

보증금: 450,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 27일

확정일자: 2022년 11월 07일

배당신고일자: 2024년 01월 29일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

최초 소유권 이전은 2011년 08월 25일에 이정희 씨 앞으로 이루어졌으며, 이후 이혜령 씨(2019.09.16.)와 남재근 씨(2021.10.19.)에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리인 신한은행 근저당권 275,000,000원이 있으며, 임의경매개시결정(2024타경9132) 역시 신한은행이 채권자(251,748,363원)로 진행하였습니다.

주택임차권(현 , 450,000,000원) 및 압류(강동구, 세무관리과-7104)는 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 725,000,000원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 비슷한 면적대의 아파트 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 01월 13일: 525,000,000원 (전용면적 129.79㎡ 기준 추정)

2026년 02월 12일: 465,000,000원 (전용면적 121.66㎡ 기준)

2026년 06월 10일: 450,000,000원 (전용면적 121.45㎡ 기준)

최근 거래가에 비해 본건의 감정가는 595,000,000원으로 다소 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 하이파크시티 일산파밀리에3단지

주소: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1534

사용승인일: 2011년 03월 31일

총 동수: 5개동

총 세대수: 432세대

건물 최고층: 29층 (단지 전체 기준)

본건 소재 303동 최고층: 22층

주차대수: 단지 총 주차대수 805대 (세대당 약 1.86대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차 충전시설: 지하 17대

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 백송초등학교가 남측 인근에 위치하며, 다수의 초, 중, 고등학교가 주변에 분포하고 있습니다.

* 상업시설: 각종 근린생활시설이 단지 주변에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 자연/휴식시설: 주변 지역은 전반적으로 주거 및 교육 환경에 집중된 지역으로 파악되며, 특별히 언급될 만한 대규모 공원이나 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인입니다. 소유권 이전 시 토지 사용에 대한 권리 확보 및 향후 재산권 행사에 있어 절차적 번거로움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 매각 목적물 및 평가에 포함되었으며, 분양 당시 취득세 납부 사실이 확인되어 법적 문제 발생 가능성은 낮으나, 명확한 권리 설정이 필요합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양도 및 관리 주체가 변경될 수 있으나, 본건 경매 절차에는 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 아파트 물건으로, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 교통 환경 또한 무난하며, 비교적 신축에 속하는 아파트 단지입니다.

다만, 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 소유권 확보 과정에서 추가적인 확인과 절차가 필요함을 의미합니다. 하지만 감정평가 시 포함되었고, 취득세 납부 이력이 확인된 점은 긍정적 요소입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 입찰 시에는 주변 시세를 면밀히 파악하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 관련 문제는 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 감정가 비교: 감정가 595,000,000원 대비 최근 실거래가 450,000,000원 ~ 525,000,000원 수준이므로, 시세 차익을 위한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

* 대지권 미등기 리스크 활용: '대지권 미등기'라는 특수성 때문에 입찰 경쟁이 상대적으로 낮을 수 있으며, 이를 통해 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

* 입지 및 단지 환경: 일산서구의 주거 선호 지역에 위치하며, 비교적 잘 관리된 신축급 아파트 단지라는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 추이, 감정가와의 격차, 그리고 '대지권 미등기'라는 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 최고 실거래가 525,000,000원을 기준으로, 대지권 미등기 리스크를 감안하여 약간의 할인율을 적용하거나, 감정가와 실거래가 사이에서 전략적인 판단이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 490,000,000원에서 540,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 이는 절대적인 가격이 아니며, 입찰 당일 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.