나이스옥션 법원경매 서산 2025타경743 [4] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재, '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치하며,
주위는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서,
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등,
제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제7층 건내, 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.01.17.)

외벽 : 대리석 마감 등,

내벽 : 인테리어 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

- 본건 기호 '1, 4, 5, 6, 9'
기준시점 현재, 집합건축물대장상 '근린생활시설(공실)' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '2'
기준시점 현재, 근린생활시설(새마을 VAPE) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '3'
기준시점 현재, 근린생활시설(STEAM MAN) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '7'
기준시점 현재, 근린생활시설(복권판매점) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '8'
기준시점 현재, 인접 109호와 같이 근린생활시설(교동짬뽕) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, '업무용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경743 (4)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 1층 104호 (새주소: 충청남도 서산시 성연3로 123)

* 용도: 근린상가 / 업무시설

* 감정가: 363,000,000원

* 토지 면적: 16.23㎡ (약 4.91평)

* 토지 지분: 16.2336㎡ (약 4.91평)

* 건물 면적: 42.64㎡ (약 12.90평)

* 건물 지분: 42.64㎡ (약 12.90평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목포신용협동조합 (등기부상)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항:

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재 '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치합니다. 주위는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 25m, 남측으로 약 15m, 서측으로 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 일반산업단지 구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제7층 건물로, 본건은 해당 건물 내 제1층 104호입니다. (사용승인일: 2019.01.17.) 외벽은 대리석 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사 하늘 (2019.02.08.)

* 근저당권: 목포신용협동조합 (2019.05.30., 채권액 2,412,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 목포신용협동조합 (2025.08.04., 청구액 2,101,359,370원) - 말소

* 등기부 채권 총액: 2,412,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 류영권 (류 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023.06.27.

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 요약: 본건은 말소기준권리인 목포신용협동조합의 근저당권보다 후순위인 임의경매로 진행되어, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당권, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인 류영권 씨는 전입일자(2023.06.27.)는 있으나 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 3,000만원에 대한 인수 여부는 불확실하며, 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 정확한 임대차 관계 확인이 필요합니다. (감정평가서 요약에는 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 업무시설 및 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주위환경: 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.

* 이용상태: 본건 호실(104호)은 '근린생활시설'로 기재되어 있으며, 감정평가서 요약상 '공실' 등으로 이용 중일 수 있습니다.

* 상권 특성: 산업단지 배후 및 인근 주거단지를 대상으로 하는 상권의 특성을 가집니다. 미성숙 상가지대이므로 향후 상권 활성화에 따른 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 복권 판매점, VAPE 매장, 중식당(교동짬뽕) 등이 위치해 있으며, 산업단지 및 배후 주거단지 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 아파트 단지가 인접해 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

* 주변시설: 현재 진행된 검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 상권 미성숙: 서산테크노밸리 일대가 아직 개발 초기 단계로 상권이 완전히 형성되지 않아 공실 발생 가능성 및 임대 수익률의 변동성이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 류영권 씨는 대항력이 없으나, 보증금 3,000만원의 처리 문제 및 차임 0원의 특이한 거래 조건으로 인해 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (명확한 임대차 관계 확인 필요)

* 산업단지 배후지의 변동성: 산업단지의 주요 기업 동향, 근로자 수 변화 등에 따라 상권의 활성화 정도가 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 근린상가로, 산업단지 근로자 및 인근 거주민을 주요 고객층으로 하는 잠재력 있는 상권에 속합니다. 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 모든 채무가 소멸될 예정이므로 권리관계는 명확합니다. 다만, 임차인 류영권 씨의 보증금 3,000만원에 대한 명확한 처리 방안 및 차임 0원의 특이 사유를 반드시 확인해야 하며, 미성숙 상가지대라는 점을 감안하여 향후 상권 변화를 주의 깊게 관찰해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서산테크노밸리 개발에 따른 지역 성장 및 자산 가치 상승 기대.

* 신축급 건물로 즉각적인 대규모 수리 부담이 적음.

* 말소되는 권리로 인한 낙찰자 부담 없음.

* 산업단지 및 주거단지 배후지의 안정적인 수요 기반.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세, 주변 상권의 임대 수요 및 공급 상황, 향후 개발 계획, 경쟁 물건 분석, 그리고 잠재적 리스크 요인(임차인 보증금 처리 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 참여 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산 전문가와 상담하여 최근 거래 사례 및 시세 동향을 파악한 후, 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.