나이스옥션 법원경매 서산 2025타경743 [8] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재, '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치하며,
주위는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서,
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등,
제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제7층 건내, 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.01.17.)

외벽 : 대리석 마감 등,

내벽 : 인테리어 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

- 본건 기호 '1, 4, 5, 6, 9'
기준시점 현재, 집합건축물대장상 '근린생활시설(공실)' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '2'
기준시점 현재, 근린생활시설(새마을 VAPE) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '3'
기준시점 현재, 근린생활시설(STEAM MAN) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '7'
기준시점 현재, 근린생활시설(복권판매점) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '8'
기준시점 현재, 인접 109호와 같이 근린생활시설(교동짬뽕) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, '업무용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경743 (8)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 1층 108호

* 용도: 근린상가/업무시설

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 8.94㎡ (약 2.7평)

* 건물면적 (전용면적): 23.49㎡ (약 7.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2019년 1월 17일

* 채권자: 목포신용협동조합 (말소기준권리)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리에 위치한 '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 소재합니다. 주변은 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 형성되어 있습니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로: 동측으로 약 25m, 남측으로 약 15m, 서측으로 약 10m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 일반산업단지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 주식회사 하늘 (2019.02.08.)

* 근저당: 목포신용협동조합 (2019.05.30.) 채권최고액 2,412,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 목포신용협동조합 (2025.08.04.) 청구금액 2,101,359,370원

* 등기부채권 총액: 2,412,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이동건

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2023.06.02.

* 확정일자: 2023.06.02.

* 배당신고일자: 2025.09.24.

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본 물건이 위치한 서산테크노밸리 일반산업단지는 산업단지 배후 수요와 함께 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 아직 상권이 완전히 성숙되지 않은 단계로, 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

* 입주 업종: 현재 본 건물 내에는 제1종근린생활시설 용도로 복권판매점, VAPE샵, STEAM MAN, 식당(교동짬뽕) 등이 운영 중인 것으로 확인됩니다.

* 잠재적 수요: 서산테크노밸리에 입주한 기업체 직원 및 관련 종사자들을 주요 수요층으로 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 산업단지 및 배후 주거단지 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 이동이 편리하며, 인근 시내버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정밀한 현장 조사 및 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미성숙 상권: 현재 상권이 완전히 활성화되지 않아 공실 위험이 존재할 수 있으며, 임대 수익 확보에 일정 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과나 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차 및 결과에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

* 임대차 정보의 불확실성: 임대관계가 미상으로 표시되어 있어, 실제 임대차 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지라는 입지적 강점을 바탕으로 산업단지 배후 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 지닌 근린상가입니다. 사용승인일이 비교적 최근(2019년)이며, 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 아직 상권이 성숙되지 않은 점과 공동담보 물건이라는 특수성은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서산테크노밸리 산업단지 배후 수요: 다수의 산업체 입주로 인한 안정적인 수요층 확보 가능성이 있습니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 서산테크노밸리 개발 진행 및 주변 지역의 성장과 더불어 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 낙찰 후 추가로 인수해야 할 보증금이나 권리가 없어 명도 및 권리 행사에 유리합니다.

* 신축급 상가: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속하여 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 본 물건의 감정가 200,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 주변 시세, 임대 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 미성숙 상권임을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 95% 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 이에 따라 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 제안합니다. 이는 참고용이며, 실제 입찰가는 상세한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.