나이스옥션 법원경매 서산 2025타경743 [2] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재, '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치하며,
주위는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서,
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등,
제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제7층 건내, 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.01.17.)

외벽 : 대리석 마감 등,

내벽 : 인테리어 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

- 본건 기호 '1, 4, 5, 6, 9'
기준시점 현재, 집합건축물대장상 '근린생활시설(공실)' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '2'
기준시점 현재, 근린생활시설(새마을 VAPE) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '3'
기준시점 현재, 근린생활시설(STEAM MAN) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '7'
기준시점 현재, 근린생활시설(복권판매점) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '8'
기준시점 현재, 인접 109호와 같이 근린생활시설(교동짬뽕) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, '업무용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경743 (2)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 1층 102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 422,000,000원

* 토지면적: 19.90㎡ (약 6.02평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 52.24㎡ (약 15.80평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목OOO (등기부상 목포신용협동조합으로 확인됨)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 나지, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

* 토지 현황: 인접 토지와 비교하여 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 현재 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 환경: 본건은 동측 노폭 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(25~30m), 소로1류(10~12m), 중로2류(15~20m)의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

3. 건축물 정보

* 건물명: 성연에드가오피스텔

* 사용승인일: 2019년 1월 17일

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕으로, 외벽은 대리석 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 주식회사 하늘 (2019-02-08)

* 근저당권: 목포신용협동조합 (2,412,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 목포신용협동조합 (2,101,359,370원)

* 말소기준권리: 2019년 5월 30일 접수된 목포신용협동조합의 근저당권입니다.

* 채권총액: 등기부채권 총액은 2,412,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2025년 5월 2일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자 및 주변 주거단지의 배후 수요를 기반으로 하는 상권입니다. 초기 개발 단계로 상권은 미성숙 단계이나, 산업단지 입주 기업 증가에 따른 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

* 이용 현황: 해당 호실은 집합건축물대장상 근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 공실 상태이거나 다양한 근린생활시설(예: VAPE, STEAM MAN, 복권판매점, 음식점 등)로 이용될 수 있는 용도입니다.

* 배후 수요: 서산테크노밸리에는 다수의 산업체와 주거 단지가 조성되어 있어, 향후 상주인구 및 근로자 수요 증가가 예상됩니다. (검색 결과에 따르면, 서산테크노밸리는 약 6,353세대의 주거 단지와 36개 이상의 공장이 가동 중이며, 향후 1만 8천여 명의 고용 유발 효과가 기대되는 지역입니다.)

6. 생활정보

* 주변 편의시설: 본 물건이 위치한 성연면 일대에는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (추가적인 편의시설 정보는 현장 답사 또는 상세 지도 검색을 통해 확인 가능합니다.)

* 주변 혐오시설: 제공된 자료 및 검색 결과에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근의 특성상 일부 산업 시설이나 관련 시설이 존재할 수 있으므로, 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 없으나, 공동담보 물건으로 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 채권액 변동 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인은 대항력이 없으나, 명도 진행 시 소요되는 시간 및 비용 발생 가능성은 존재합니다.

* 상권 미성숙: 서산테크노밸리 상권은 초기 개발 단계이므로, 공실 발생 가능성 및 임대 수익률 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 입지 특성: 산업단지 내 상가의 특성상 주요 배후 수요가 산업단지 종사자 등 특정 계층에 집중될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서산테크노밸리 개발 가속화: 산업단지 입주 기업 증가 및 주거 단지 조성으로 인한 장기적인 상권 성장 잠재력이 높습니다.

* 신축급 상가 건물: 2019년 사용 승인된 건물로, 비교적 신축 상태이며 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매를 통해 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 편리한 교통망: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 주변 간선도로망을 통해 타 지역 이동이 용이합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물이며 배후 수요가 풍부한 지역에 자리하고 있습니다. 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 공동담보 물건이라는 점과 아직은 미성숙 단계인 상권의 성장 가능성을 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 장기적인 관점에서 서산테크노밸리 개발과 함께 상권이 성장할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 순수 부동산 가치 및 향후 예상 수익률, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 주변 상가 임대 시세 및 공실률 분석, 투자 수익률 분석 등이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.