나이스옥션 법원경매 서산 2025타경743 [6] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재, '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치하며,
주위는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서,
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등,
제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제7층 건내, 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.01.17.)

외벽 : 대리석 마감 등,

내벽 : 인테리어 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

- 본건 기호 '1, 4, 5, 6, 9'
기준시점 현재, 집합건축물대장상 '근린생활시설(공실)' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '2'
기준시점 현재, 근린생활시설(새마을 VAPE) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '3'
기준시점 현재, 근린생활시설(STEAM MAN) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '7'
기준시점 현재, 근린생활시설(복권판매점) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '8'
기준시점 현재, 인접 109호와 같이 근린생활시설(교동짬뽕) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, '업무용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 개요

사건번호: 서산지원 2025타경743 (6).

주소: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 1층 106호.

경매 구분: 부동산 임의경매.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각.

1.2. 물건 현황

감정가: 336,000,000원.

토지 면적: 15.03㎡ (약 4.55평).

건물 면적: 39.47㎡ (약 11.94평).

용도: 근린상가.

1.3. 건물 정보

건물명: 성연에드가오피스텔.

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕.

층수: 지하 2층, 지상 7층.

사용승인일: 2019년 01월 17일.

본건 위치: 1층 106호.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치합니다.

주변은 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다.

주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(300m일부제한)에 해당됩니다.

일반산업단지 내에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사하늘 (2019-02-08).

근저당권: 목포신용협동조합 (2,412,000,000원, 2019-05-30) - 말소기준권리.

임의경매 개시 결정: 목포신용협동조합 (2,101,359,370원, 2025-08-04).

총 등기부 채권액: 2,412,000,000원.

3.2. 채권자 정보

본 경매는 목포신용협동조합의 신청으로 진행됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 내에 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

주변은 개발 중인 지역으로 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 업종 현황

본건 호실(106호)은 '근린생활시설'로 분류됩니다.

감정평가서 요약에 따르면 다른 호실들은 공실, 새마을VAPE, STEAM MAN, 복권판매점, 교동짬뽕 등으로 이용되고 있습니다.

이는 본건 106호의 실제 운영 업종이 다를 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 서산테크노밸리 인근으로 산업단지 관련 시설 및 주거 단지가 조성되어 있습니다.

이마트, 롯데시네마 등 서산 시내 주요 편의시설까지는 차량 이동이 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미성숙 상가지대

주변이 혼재된 상가지대로 아직 개발이 덜 된 지역이므로, 즉각적인 상권 활성화나 임대 수익 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되며, 이는 채무 부담이 크다는 것을 나타냅니다.

6.3. 공실 가능성

집합건축물대장상 '공실'로 이용 중인 호실이 있으며, 본건 106호 역시 공실이거나 임대차 관계가 불명확할 경우 공실 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

서산테크노밸리 인근의 신축(2019년 준공) 근린상가 물건으로, 장기적인 개발 가능성을 보고 투자할 만한 가치가 있습니다.

낮은 토지 및 건물 면적 대비 감정가는 비교적 합리적인 편이나, 미성숙 상가지대의 특성을 고려해야 합니다.

권리 관계는 말소기준권리 하로 정리되어 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계 미상인 점은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

서산테크노밸리 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

신축 건물로 내부 상태 및 시설 양호 예상.

다양한 근린생활시설 및 업무시설 혼재로 잠재 수요 존재.

토지/건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 336,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 투자 가치, 주변 시세, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. (이는 보수적인 접근이며, 상세 분석 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.