나이스옥션 법원경매 서산 2025타경743 [5] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재, '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치하며,
주위는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서,
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등,
제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제7층 건내, 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.01.17.)

외벽 : 대리석 마감 등,

내벽 : 인테리어 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

- 본건 기호 '1, 4, 5, 6, 9'
기준시점 현재, 집합건축물대장상 '근린생활시설(공실)' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '2'
기준시점 현재, 근린생활시설(새마을 VAPE) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '3'
기준시점 현재, 근린생활시설(STEAM MAN) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '7'
기준시점 현재, 근린생활시설(복권판매점) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '8'
기준시점 현재, 인접 109호와 같이 근린생활시설(교동짬뽕) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, '업무용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경743 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목OOO (목포신용협동조합으로 추정)

감정가: 324,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층 105호

용도: 근린상가

건물명: 성연에드가오피스텔

사용승인일: 2019년 01월 17일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 7층 (본건 1층)

1.3. 면적

토지면적: 14.52㎡ (약 4.39평)

토지지분: 14.5166㎡ (약 4.39평)

건물면적: 38.13㎡ (약 11.54평)

건물지분: 38.13㎡ (약 11.54평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치합니다. 주변은 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 25m, 남측으로 노폭 약 15m, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 일반산업단지 관련 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (목포신용협동조합, 2019-05-30)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다. (지상권 등은 개요 없음)

3.3. 등기부채권 총액

2,412,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 허은경

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사 하늘 (2019-02-08)

* 근저당권: 목포신용협동조합 (2019-05-30, 2,412,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 목포신용협동조합 (2025-08-04, 2,101,359,370원)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 업무시설 및 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 현재 본건 105호는 근린상가로 분류됩니다. 건물 내 다수의 호실이 근린생활시설로 운영되고 있으며, 일부는 공실 상태인 것으로 파악됩니다. (새마을 VAPE, STEAM MAN, 복권판매점, 교동짬뽕 등 입점)

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 서산테크노밸리 일반산업단지는 개발이 진행 중인 지역으로, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 산업단지 내 기업체 및 근로자를 주요 배후 수요로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스 정류장 및 간선도로가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 부족)

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 미성숙

본 물건이 위치한 지역은 아직 상권이 완전히 형성되지 않은 미성숙 단계로, 향후 상권 활성화 정도에 따라 임대 수익률 변동성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공실 가능성

건물 내 일부 호실이 공실로 운영되고 있어, 신규 임차인 확보 및 공실 리스크 관리가 필요합니다.

6.3. 산업단지 배후 수요 의존성

주요 배후 수요가 산업단지 내 기업체 및 근로자로 제한될 수 있어, 외부 경제 상황 및 산업단지 개발 추이에 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역 등 일부 토지이용계획상의 제한이 존재하여, 특정 업종 선택 시 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 상가 건물로, 입지 조건은 차량 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 지역이 아직 미성숙 상가지대이며 일부 공실이 존재한다는 점은 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. 산업단지 개발 및 활성화에 따라 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 상권 성장 추이를 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2019년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 장기적인 건물 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 서산테크노밸리 배후 수요

개발이 활발히 진행 중인 서산테크노밸리 산업단지의 입주 기업 및 근로자를 대상으로 한 상권 형성에 따른 잠재적 임대 수요가 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 인수되는 부담이 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

8.4. 잠재적 임대 수익

미성숙 상권이라는 점을 감안하더라도, 향후 상권 활성화 시 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없어 별도의 추가 비용 없이 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 최근 임대 시세, 공실률, 지역 경제 성장 전망 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으나, 이는 참고용이며 실제 입찰은 시장 상황과 개별 투자 목표에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.

(주변 혐오시설 검색 결과, 서산 지역의 자원회수시설 등이 체험형 관광 시설로 재개발되는 등 긍정적인 변화가 있는 것으로 파악되었으며, 본 물건 소재지 주변에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.