나이스옥션 법원경매 서산 2025타경743 [9] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재, '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치하며,
주위는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서,
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등,
제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제7층 건내, 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.01.17.)

외벽 : 대리석 마감 등,

내벽 : 인테리어 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

- 본건 기호 '1, 4, 5, 6, 9'
기준시점 현재, 집합건축물대장상 '근린생활시설(공실)' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '2'
기준시점 현재, 근린생활시설(새마을 VAPE) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '3'
기준시점 현재, 근린생활시설(STEAM MAN) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '7'
기준시점 현재, 근린생활시설(복권판매점) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '8'
기준시점 현재, 인접 109호와 같이 근린생활시설(교동짬뽕) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, '업무용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서산지원 2025타경743 (9)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 1층 110호

용도: 근린상가

감정가: 97,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목포신용협동조합 (목OOO)

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.78㎡ (약 1.75평)

토지지분: 5.783㎡ (약 1.75평)

건물면적: 15.19㎡ (약 4.60평)

건물지분: 15.19㎡ (약 4.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 7층 중 제1층 110호

사용승인일: 2019년 01월 17일

건축물대장상 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면에 위치하며, '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 자리하고 있습니다. 주위로는 주거용 및 상업용 나지, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상가지대로서의 성장 가능성을 지니고 있으나 현재는 미성숙 단계입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건은 동측 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접하며, 가축사육제한구역(300m 일부 제한) 및 일반산업단지 관련 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사 하늘 (2019.02.08.)

* 근저당권: 목포신용협동조합 (2019.05.30.) - 채권최고액 2,412,000,000원. 본 건의 말소기준권리입니다.

* 임의경매개시결정: 목포신용협동조합 (2025.08.04.) - 채권액 2,101,359,370원.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 없으며, 비고란에 별도 기재사항 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 별도의 특이사항은 없습니다.

4. 상권 및 건물 이용 현황

4.1. 상권 분석

서산테크노밸리 일반산업단지 내 위치하여 산업단지 배후 수요와 주변 주거 및 상업 시설 이용이 가능합니다. 현재 미성숙 상가지대로 평가되나, 향후 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 이용 상태

본 건물은 총 7층 규모이며, 사용승인일은 2019년 1월 17일로 비교적 신축 건물입니다.

제1층 110호의 정확한 현재 이용 상태는 제공된 정보에서 명시되지 않았으나, '근린생활시설(공실)'로 이용 중인 다른 호실들이 있습니다. 건물 내 다른 호실들은 '새마을 VAPE', 'STEAM MAN', '복권판매점', '교동짬뽕' 등으로 이용 중입니다.

4.3. 건물 시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

5.2. 교통 편의성

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 정보

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 서산 광역자원회수시설(소각장)이 인근 지역에 위치하고 있으나, 이는 체험관광 시설 및 주민 편익 시설로 운영되고 있어 직접적인 부정적 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 미성숙 상가지대: 현재 상권이 완전히 발달되지 않은 지역으로, 공실 발생 가능성 및 임대 수익의 변동성이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무 규모: 감정가 97,000,000원에 비해 말소기준권리인 근저당권의 채권최고액이 2,412,000,000원으로 매우 높아, 경매 취하 가능성은 낮으나, 권리관계가 복잡할 가능성을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 정확한 현황 파악이 필요하며, 보증금 합계가 0원이라도 실제 점유자가 있거나 대항력 있는 임차인이 존재하는지 추가 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 산업단지 근로자 및 주변 지역의 배후 수요를 기반으로 향후 상권 활성화 시 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 미성숙 상가지대라는 점과 높은 채무 규모는 투자 시 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서산테크노밸리 개발 수혜 기대: 지역 산업 단지 활성화에 따른 상권 성장 잠재력 보유.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 현대적인 시설과 양호한 관리 상태 기대.

* 접근성: 주요 도로 및 교통망 이용이 편리하여 방문객 접근성이 우수함.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 예상 입찰가는 본 물건의 현 시세, 향후 시장 전망, 낙찰 가능성, 입찰자의 자금 계획 및 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.