나이스옥션 법원경매 서산 2025타경743 [3] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재, '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치하며,
주위는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서,
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등,
제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제7층 건내, 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.01.17.)

외벽 : 대리석 마감 등,

내벽 : 인테리어 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

- 본건 기호 '1, 4, 5, 6, 9'
기준시점 현재, 집합건축물대장상 '근린생활시설(공실)' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '2'
기준시점 현재, 근린생활시설(새마을 VAPE) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '3'
기준시점 현재, 근린생활시설(STEAM MAN) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '7'
기준시점 현재, 근린생활시설(복권판매점) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '8'
기준시점 현재, 인접 109호와 같이 근린생활시설(교동짬뽕) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, '업무용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서산지원 2025타경743 (3)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 451,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목OOO (목포신용협동조합으로 추정)

건물 사용승인일: 2019년 1월 17일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

건물 면적: 51.49㎡ (약 15.58평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리에 위치한 '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 소재하고 있습니다.

주변은 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 산업단지 조성 및 관련 시설 입주로 활성화가 기대되는 지역입니다. 아직은 상권이 완전히 성숙되지 않은 단계로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 토지와 비교하여 등고평탄한 사다리형의 형상입니다. 현재 '업무용 건부지'로 이용 중입니다.

물건지는 동측 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(25~30m), 소로1류(10~12m), 중로2류(15~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 일반산업단지 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2019년 5월 30일자 목포신용협동조합 근저당권 (을1)

임의경매 개시결정: 2025년 8월 4일자 목포신용협동조합 (대전지방법원 서산지원 2025타경743)

등기부채권 총액: 2,412,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항 '지상권개요'란에 비고란이 비어있음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 류

보증금: 20,000,000원

차임: 1,053,000원

전입/사업일자: 2023년 6월 27일

확정일자: 2023년 6월 27일

배당신고일자: 2025년 9월 2일

대항력: 없음

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 임차인이므로 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본건은 제1종 근린생활시설 및 업무시설로 이용 가능하며, 현재 일부 호실은 공실 상태이거나 다양한 업종(새마을 VAPE, STEAM MAN, 복권판매점, 교동짬뽕 등)으로 운영 중입니다.

서산테크노밸리 산업단지 내 상가로서, 단지 내 종사자 및 주변 배후 수요를 대상으로 하는 상권입니다.

4.2. 상권 특성

산업단지 내 위치 특성상, 단지의 활성화 정도와 고용 인구 변화에 따라 상권의 성장 잠재력이 결정될 것으로 보입니다. 현재는 일부 공실이 있는 미성숙 상권이나, 향후 산업단지 확장 및 배후 주거단지 개발에 따라 상권이 강화될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

철근콘크리트구조의 7층 건물 중 1층에 위치합니다. 2019년 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

기본적인 위생, 급배수 설비 및 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

외벽은 대리석 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다. 산업단지 내 지원 시설 및 인근 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

조사된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 미성숙

서산테크노밸리 일반산업단지의 개발 속도 및 입주 기업 규모에 따라 상권의 성장이 더딜 수 있으며, 이는 공실률 및 임대 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 공실 가능성

현재 일부 호실이 공실로 파악됨에 따라, 낙찰 후에도 임대 활성화를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 설정이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 관리

집합건물의 특성상, 공용부분에 대한 관리비 발생 및 건물 관리에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내 위치한 근린상가로, 비교적 신축(2019년 준공)이며 접근성이 양호한 장점을 가지고 있습니다.

권리분석 결과, 인수되는 권리가 전혀 없어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

상권은 아직 미성숙 단계이나, 산업단지의 지속적인 개발과 함께 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 현재 일부 공실이 존재하나, 이는 적극적인 임대 활동을 통해 극복 가능할 것으로 판단됩니다.

전반적으로 향후 성장 가능성을 보고 투자하기에 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서산테크노밸리 산업단지 개발에 따른 장기적인 가치 상승 기대

* 신축 건물로 즉시 활용 가능하며 별도 수리 비용 부담 적음

* 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태

* 다양한 업종으로 활용 가능한 근린상가로서의 유연성

* 산업단지 내 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 451,000,000원

시장의 거래 동향, 물건의 장단점, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 85% 수준인 360,000,000원 ~ 385,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

첫 입찰 시에는 보수적인 접근으로 350,000,000원 ~ 370,000,000원 선에서 적극적으로 검토하는 것을 제안합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 권리관계, 시장 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.