나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3845 [2] 서울특별시 금천구 가산동 673 에이피타워 제13층 제1308-에프호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 지식산업센터, 오피스텔, 중소규모 공장, 근린생활시설, 노변상가 등이 혼재되어
있는 산업단지로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 1호선 "독산역" 이
소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상20층건 내 제13층 제1307-에프호,
제13층 제1308-에프호로서(사용승인일: 2021.08.24),

외벽: 커튼월 마감 등.
창호: 시스템 창호 등.

이용상태

기호가, 기호나 공히;
공부상 용도는 공장(지식산업센터)임.

설비내역

중앙공급식 냉난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비, 화재
탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(업무시설,
근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m-25m)(2021-10-28)(접
합), 철도(저촉), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축
법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원
청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및
공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안
전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률> 도시관리계획 입안중(2024-04-18)(철도)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

토지 별도등기(지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경3845 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 673 에이피타워 제13층 제1308-에프호

용도: 지식산업센터

감정가: 360,000,000원

토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

토지지분: 13.82㎡ (약 4.18평)

건물면적: 52.29㎡ (약 15.82평)

건물지분: 52.29㎡ (약 15.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 특이사항

특이사항: 유동화 물건

특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 중소규모 공장, 근린생활시설, 노변상가 등이 혼재되어 있는 산업단지로서 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 1호선 "독산역"이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

2.3. 도로 상태

본 건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2021-11-11, 597,600,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑2(소유권이전1번신탁등기말소), 을1(근저당권), 갑5(임의경매)

말소되지 않는 권리: 토지 을구 35번 지상권설정등기 (2021.08.09.)

3.2. 매수인이 인수하는 권리

토지 별도등기(지상권)가 있으며, 이는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)쓰리엠탑 대표 이민석 (실제 임차인: 이 )

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-17

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2024-08-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 가산동은 다수의 지식산업센터와 오피스텔, 중소규모 공장 등이 밀집한 대표적인 산업단지 지역임. 근린생활시설 및 노변상가 등도 함께 분포하여 업무 활동 및 배후 수요가 형성되어 있음.

5. 생활 정보

5.1. 교통 시설

* 지하철 1호선 독산역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 가까이에 위치함.

5.2. 편의 시설

* 근린생활시설 및 노변상가 등이 주변에 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 토지 별도등기(지상권) 인수: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 이에 대한 추가적인 조사 및 분석이 필요함.

6.2. 기타 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건이므로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 절차에서 일반 물건과 다른 부분이 있을 수 있음.

* 주변 시설: 주변 지역 검색 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 발견되지 않았으나, 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 지식산업센터로, 지하철 1호선 독산역 인근에 자리하여 입지적 장점을 가짐. 2021년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물이지만, 가장 큰 리스크 요인은 토지 별도등기(지상권)의 인수입니다. 이 지상권의 설정 내용과 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 업무 밀집 지역: 가산디지털단지 내 위치하여 꾸준한 업무 수요 기대.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호 기대.

* 편리한 교통: 독산역 및 버스 정류장 인접.

9. 예상 입찰가

감정가: 360,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 매수인이 인수해야 하는 지상권의 가치 및 주변 시세, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정보 부족으로 인한 정확한 산정은 어려우므로, 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.