나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경84 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 1095-4 그랜드아이파크 제8층 제103-803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울강서경찰서" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도보로 약 15분 거리에 지하철9호선 가양역이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상18층 건물 내 제12층 제102-1202호로서, (사용승인일 : 2010.06.30) 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감, 내벽 : -, 창호 : 샤시창 등임. 일련번호 2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상17층 건물 내 제8층 제103-803호로서, (사용승인일 : 2010.06.30) 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감, 내벽 : -, 창호 : 샤시창 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1의 대지는 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 및 근린생활시설, 업무시설, 운동시설의 부지로 이용 중임. 일련번호 2의 대지는 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트), 제1종근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호 1과 2의 대지는 남동측으로 폭 약 30미터의 도로에 접하고, 북서측으로 8미터 정도의 후면도로에 접함. (일련번호 1의 대지는 강서구청입구교차로의 남서측에 접함.)

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)임. 일련번호 2 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경84 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1095-4 그랜드아이파크 제8층 제103-803호

용도: 아파트

감정가: 1,120,000,000원

공급면적: 126.65㎡ (약 38.3평)

토지 지분: 28.35㎡ (약 8.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수산업협동조합중앙회

특이사항: 중복병합사건

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 "서울강서경찰서" 북측 인근에 위치함.

주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통 상황:

* 차량 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재함.

* 지하철 9호선 가양역이 도보 약 15분 거리에 있어 대중교통 여건은 보통 수준임.

도로 접근성:

* 남동측으로 폭 약 30미터 도로에 접함.

* 북서측으로 8미터 도로에 접함.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2017.01.20 접수된 수협은행 근저당 (권리금액 642,000,000원)

* 이후 접수된 권리(을4, 갑4, 갑5)들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정임.

인수되는 권리: 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2025.06.20

* 확정일자: 2025.09.24

* 배당신고일자: 2026.05.14

* 대항력: 없음

인수되는 임차보증금: 0원

* 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 서울강서경찰서 인근으로, 비교적 안정된 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역임.

주변 시설: 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

상업 기능: 일반상업지역으로 분류되어 있어, 향후 지역 개발에 따라 상업적 가치가 증대될 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

편의시설:

* 인근에 다양한 근린생활시설 존재.

* 도보 약 15분 거리에 지하철 9호선 가양역이 있어 대형마트, 병원 및 상업 시설 접근 용이.

교육시설:

* 가양초등학교, 가양중학교, 덕원고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치함.

주요 공공시설: 서울강서경찰서가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호함.

혐오시설: 현재 파악된 즉각적인 혐오시설은 없으나, 중요시설물보호지구(공항) 지정으로 인해 김포공항 관련 소음 및 고도 제한 등은 인지해야 할 사항임.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행되는 경우, 경매 절차의 복잡성이나 변동 가능성이 존재할 수 있음.

토지이용계획 및 제한사항:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 인근 지역의 특성을 반영하는 규제가 적용됨.

* 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 건축물 높이 제한이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 아파트 용도로 거래 시 허가가 필요하며, 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31) 내에 해당함.

* 도시관리계획 입안 중으로, 향후 지역 용도나 개발 계획에 변동이 발생할 수 있음.

건축선 지정: 건축 관련 규제 사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 그랜드아이파크 아파트 8층 호실로, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 일반상업지역에 속해 있음.

교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가되며, 주변에 다수의 교육 시설이 위치함.

권리관계가 매우 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 채무나 보증금은 없음.

다만, 중복병합사건으로 인한 절차적 고려사항과 공항 관련 규제, 토지거래 허가구역 지정 등은 투자 결정 시 유의해야 할 잠재적 리스크임.

1.7. 투자 포인트

권리 분석의 명확성: 모든 선순위 권리가 말소되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 불확실성이 없음.

안정적인 주거 수요: 아파트로서 해당 지역의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있음.

입지 잠재력: 일반상업지역이라는 점은 향후 지역 발전 및 복합 개발 가능성에 대한 기대감을 높임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,120,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현재 시세, 법원 경매 동향, 물건의 현황(내부 상태, 수리 필요성 등)에 대한 상세한 조사를 기반으로 하지 않았습니다.

따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 비교 분석이 필수적입니다.

* 입찰 희망 시, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가를 기준으로 하여 시세 및 시장 상황에 맞는 합리적인 가격으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.