나이스옥션 법원경매 여주 2024타경1717 [1] 경기도 양평군 강상면 송학리 산165-2 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2024.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강상면 송학리 소재 "송학3리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 북동측 근거리에 소재하는 노선버스정류장 및 운행상태 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 공히 완만한 경사의 부정형 토지이며, 기호(1-3)은 자연림 기호(4-6)는 자연림 및 일부 현황도로, 기호(7)은 하천등, 기호(8-11) 묵전 및 일부 현황도로, 기호(12-14, 16)은 전, 기호(15) 도로등, 기호(17)은 사무소부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1-11, 13, 14, 16, 17)은 노폭 3 미터 내외의 도로를 통해 연계되며, 기호(12)는 맹지, 기호(15)는 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 관리지역미분류(관리지역), 농림지역, 보전관리지역, 보전관리지역, 소하천(송학천)(저촉) 등.
기호(2-3): 농림지역, 보전관리지역 등
기호(4-7, 12-17): 보전관리지역 등
기호(8-11): 보전관리지역, 영농여건불리농지 등.

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(가)는 경량철골구조 경량철골구조지붕 1층 건으로서,
외벽 : 판넬붙임 등
창호 : 알미늄샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 사무소로 이용중으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

해당없음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 8~11,13,16: 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 2024.05.29.자 양평군 사실조회 회신서에 의하면 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상복구명령 발하여질 가능성 있음
3. 목록 4: 공부상 지목은 ‘임야’이나, 일부는 '현황도로'임
4. 목록 11: 공부상 지목은 ‘전’이나, 일부는 '현황도로'임
5. 목록 17: 지상에 폐자재 등이 적재 되어 있고, 제시외 컨테이너 1동이 소재(현황조사보고서 참조)하나 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 1.1. 물건 개요

* 사건번호: 여주지원 2024타경1717 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 강상면 송학리 산165-2

* 용도: 업무시설

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 7,669,159,600원

* 토지면적: 249,517.00㎡ (약 75,472.17평)

* 건물면적: 44.06㎡ (약 13.33평)

* 1.3. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

* 1.4. 경매 정보

* 경매 개시 결정일: 2024년 3월 27일 (수원지방법원 여주지원 2024타경1717)

2. 입지조건

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* 2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 양평군 강상면 송학리 소재 "송학3리 마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 2.2. 교통 접근성

* 차량으로 본건 인근까지 접근이 가능합니다.

* 북동측 근거리에 노선버스정류장이 소재하며, 운행 상태를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 2.3. 도로 상태

* 본건 토지 중 일부(기호 1-11, 13, 14, 16, 17)는 노폭 약 3미터 내외의 도로와 연계됩니다.

* 기호(12) 토지는 맹지이며, 기호(15) 토지는 본건이 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

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* 3.1. 등기부 현황 (토지)

* 최초 소유권이전: 1996년 5월 9일 (이기혁)

* 말소기준권리: 2018년 7월 20일 근저당 (에스제이엔피엘대부주식회사, 1,596,000,000원)

* 기타 등기 사항: 근저당, 지상권, 가압류, 근저당, 임의경매, 근저당, 압류 등 다수 등기되었으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 총 등기부채권액: 4,026,855,000원

* 3.2. 등기부 현황 (건물)

* 최초 소유권보존: 2021년 8월 11일 (이기혁)

* 말소기준권리: 2024년 3월 27일 임의경매 (양평군산림조합, 201,039,344원) - 본건 경매 개시 결정

* 기타 등기 사항: 근저당, 압류 등기되었으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 총 등기부채권액: 65,000,000원

* 3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 대상 권리

* 본건 경매의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부 모두 2024년 3월 27일 접수된 양평군산림조합의 임의경매개시결정 등기입니다.

* 특별한 인수 대상 권리는 확인되지 않으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 지상권(을12)은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 3.4. 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

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* 4.1. 지역 특성

* 본 물건은 양평군 강상면의 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 전형적인 농촌 또는 준농촌 지역의 특성을 보이며, 상업 활동보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 환경입니다.

* 업무시설 용도로 되어 있으나, 주변 환경을 고려할 때 특정 사업 목적의 시설일 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

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* 5.1. 편의시설 및 공공기관

* 가장 근접한 공공 시설로는 "송학3리 마을회관"이 있습니다.

* 생활 편의 시설, 상업 시설 등은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 5.2. 주변 환경 (혐오시설 확인)

* 제공된 정보 및 일반적인 양평군 강상면 송학리의 지역 특성을 고려할 때, 본건 인근에 혐오시설이 소재할 가능성은 낮다고 판단됩니다. (추후 현장 답사를 통해 재확인 필요)

6. 잠재적 리스크

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* 6.1. 농지/산지 관련 규제 및 증명

* 목록 8~11, 13, 16번지의 토지는 농지 또는 임야로 추정되며, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

* 매각허가결정 시까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 납부한 매수보증금 전액을 반환받지 못하게 되므로 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등에 속해 있어 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다. (예: 소하천 저촉 등)

* 6.2. 토지 현황 변경 및 복구 명령 가능성

* 양평군 사실조회 회신서(2024.05.29.)에 따르면, 전용허가를 받지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상복구 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생이나 이용 제한으로 이어질 수 있습니다.

* 6.3. 현황 도로 관련 사항

* 목록 4번지(공부상 지목: 임야)와 목록 11번지(공부상 지목: 전)의 일부가 현재 '현황도로'로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용 계획 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있으며, 관련 민원 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 6.4. 제시외 물건

* 목록 17번지 지상에 폐자재 등이 적재되어 있으며, 제시외 컨테이너 1동이 소재하나, 해당 컨테이너는 매각에서 제외되었습니다. 폐자재의 처리 문제는 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

* 6.5. 기타 권리 사항

* 본건은 공동담보로 진행되고 있어, 해당 물건 외 다른 부동산과의 연관성을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 양평군 강상면의 넓은 토지와 소규모 업무시설이 일괄 매각되는 건입니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 혼재된 조용한 지역으로, 전원생활이나 특정 사업을 위한 부지로 활용될 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 요구, 원상복구 가능성, 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 편이며, 토지 관련 규제가 엄격하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 양평군이라는 지리적 이점을 바탕으로 한 전원생활 또는 주말주택 부지 활용 가능성.

* 넓은 토지 면적을 활용한 잠재적 개발 가치 (다만, 엄격한 용도 규제 하에서).

* 상대적으로 낮은 건물 면적 대비 넓은 토지 규모.

9. 예상 입찰가

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* 본 건의 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정하기 어렵습니다.

* 정확한 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물의 상태, 주변 시세, 토지의 실질적인 이용 가치, 개발 가능성, 관련 법규 검토 등을 종합적으로 고려한 전문적인 감정평가가 선행되어야 합니다.

* 또한, 최고가 매수신고인 결정 시 낙찰가율, 경쟁 입찰자들의 성향 등 다양한 변수가 작용합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.