나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3270 [1] 경기도 이천시 갈산동 299-7 1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2024.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 갈산동 소재 "갈산2통 마을회관" 동측에 위치하며, 부근은 농경지, 소규모공장 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중 교통 사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

2),5) : 인접지 대비 2~3미터 수준으로 토지 조성된 2필 일단의 사다리형 토지로서, 제1종 근린생활시설 부지로 이용중임. 3),6) : 인접지 대비 2~3미터 수준으로 토지 조성된 토지로서, 묵전(나지) 상태임. 4),7),8) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도로로 이용중임. 9) : 인접지 대비 2~3미터 수준으로 토지 조성된 토지로서, 묵전 상태임.

인접 도로상태

현황 콘크리트 포장도로인 일련번호 4),7),8)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 2),3),5),9) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매 립시설설치 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질 보전특별대책지역<환경정책기본법>. 4),7) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설설치 설치제한지역, 수질보전특별대책지역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 6) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출 시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설설치 설치제한지역, 수질보전특 별대책지역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 8) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출 시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설설치 설치제한지역, 수질보전특 별대책지역.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 컨테이너 3동 및 견사 등이 소재하나, 이동 및 철거가 가능하여 본 감정 평가목록에 포함하지 아니하였음.

공부와의 차이

① 일련번호 3), 6)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "묵전(주거나지)" 상태임. ② 일련번호 9)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "묵전"임. ③ 일련번호 8)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 1층 건물로서, 외,내벽 : 판넬붙임 등 마감, 창 호 : 플라스틱샷시임.

이용상태

제1종근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본건[감정평가서(사진용지), 현황조사보고서 각 참조] 지상에 컨테이너 3동 및 견사 등이 소재하나 이동 및 철거가 가능하여 매각에서 제외함
3. 목록 6,9 토지 일부는 선하지인바 이를 반영하여 감정평가함(감정평가서 참조)
4. 목록 3,6 공부상 지목은 ‘답’이나, 현황은 ‘묵전(주거나지)’ 상태임
5. 목록 8 공부상 지목은 ‘답’이나, 현황은 ‘도로’ 임
6. 목록 9 공부상 지목은 ‘답’이나, 현황은 ‘묵전’으로 이용 중임
7. 감정평가서 '건물개황도' 1페이지 "제2종근린생활시설"은 "제1종근린생활시설"의 오타임
8. 목록3,6,8,9 농지취득자격증명 제출 필요[매각허가결정시까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음(별첨 2026.05.13.자 이천시 사실조회 회신서 참조)]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경3270 (1)

소재지: 경기도 이천시 갈산동 299-7 1동

용도: 근린시설

감정가: 2,102,758,840원

토지면적: 5634.00㎡ (약 1704.38평)

토지지분: 5634㎡

건물면적: 82.56㎡ (약 24.98평)

건물지분: 82.56㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 이천시 갈산동 소재 "갈산2통 마을회관" 동측에 위치하며, 부근은 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중 교통 사정은 보통 수준임.

* 도로상태: 현황 콘크리트 포장도로인 일련번호 4),7),8)와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설설치 제한지역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있음. 일부 토지는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로로 포함됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-05-26 접수, 1,833,000,000원) - 을11

* 건물 등기부: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-05-26 접수, 1,833,000,000원) - 을7

* 이들 권리보다 후순위인 갑구 권리(압류, 가압류) 및 을구 권리(근저당, 지상권)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 토지 등기부 을1: 구분지상권설정 (한국전력공사, 2007-10-17 접수). 목적은 송전선 공중 공간 확보이며, 존속기간은 철탑 및 송전선 존속 기간임. 본 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사성안(대표이사 신선영)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업자등록일: 2021-05-07

* 확정일자: 2021-05-07

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보에 따르면 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석됨)

* 기타 권리사항:

* 부발농업협동조합의 지상권 설정(을12, 을16) 및 국용기, 신동페인트공업주식회사의 근저당권(을13, 을14, 을17, 을9) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됨.

* 서대문세무서장, 서대문구, 서울신용보증재단, 국민건강보험공단, 기술보증기금, 벽산페인트, 주식회사디엔씨텍 등의 압류 및 가압류도 모두 말소 예정임.

1.3. 상권분석

* 현재 상권 특성: 본건 소재지는 농경지와 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 제1종근린생활시설이 영업 중임. 상권의 성숙도는 보통 수준으로 판단됨.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획이나 산업 시설 입주 등에 따라 상권 활성화 가능성이 있으며, 넓은 토지 면적을 활용한 추가적인 사업 개발 잠재력을 보유함.

1.4. 생활정보

* 주요 시설 접근성: "갈산2통 마을회관" 동측에 위치하며, 차량 접근성은 양호함. 인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 주변 편의시설: 이천시 갈산동은 주변에 농경지가 많으나, 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함. (추가적인 혐오시설 정보는 검색되지 않음)

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3,6,8,9번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황이 '묵전(주거나지)', '도로' 등으로 이용되고 있어, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수임. 매각허가결정 시까지 미제출 시 매수보증금 반환이 불가함.

* 인수되는 구분지상권: 한국전력공사의 구분지상권(2007.10.17.자)이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 해당 토지 상공을 지나는 송전선 관련 권리가 존속함. 이는 향후 토지 이용이나 건축에 제약을 줄 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 주식회사성안(대표이사 신선영)이 대항력을 갖춘 임차인으로 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨. 다만, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있음.

* 공부상 지목과 현황 차이: 목록 3,6번 토지는 공부상 '답'이나 현황 '묵전(주거나지)'이며, 목록 8번 토지는 공부상 '답'이나 현황 '도로'임. 목록 9번 토지는 공부상 '답'이나 현황 '묵전'으로 이용 중임. 이러한 차이는 향후 재산권 행사 시 문제될 수 있음.

* 토지 일부 선하지: 목록 6,9번 토지 일부는 한국전력공사 송전선이 통과하는 선하지로, 감정평가 시 이를 반영하여 평가되었음.

* 건물 용도 오기: 감정평가서 상 건물 개황도에 '제2종근린생활시설'로 기재된 것은 '제1종근린생활시설'의 오기로 확인됨. 실제 건물 용도는 제1종근린생활시설임.

* 매각 제외 물건: 본건 토지 지상에 소재하는 컨테이너 3동 및 견사 등은 이동 및 철거가 가능하여 매각 대상에서 제외되었으므로, 별도 협의나 처리가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 갈산동에 위치한 제1종근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 넓은 토지 면적(5634.00㎡)을 보유하고 있어 활용 가치가 높으나, 한국전력공사의 구분지상권 인수, 농지취득자격증명 제출 의무, 공부상 지목과 현황의 차이 등 인수해야 하는 권리 및 행정 절차상의 주의가 요구됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1704평에 달하는 넓은 토지는 향후 다양한 개발 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 현 시설 활용: 현재 제1종근린생활시설로 운영 중인 건물을 그대로 활용하거나, 토지의 가치를 이용한 신규 사업 구상이 가능합니다.

* 이천시 발전 잠재력: 이천시는 수도권 동남부의 교통 요충지로, 지속적인 개발 및 산업 투자로 인한 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 2,102,758,840원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 한국전력공사의 구분지상권(토지 이용 제한)은 향후 토지 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가, 대항력 있는 임차인의 명도 가능성, 공부상 지목과 현황의 차이 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가 후 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.