나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3845 [1] 서울특별시 금천구 가산동 673 에이피타워 제13층 제1307-에프호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 지식산업센터, 오피스텔, 중소규모 공장, 근린생활시설, 노변상가 등이 혼재되어
있는 산업단지로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 1호선 "독산역" 이
소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상20층건 내 제13층 제1307-에프호,
제13층 제1308-에프호로서(사용승인일: 2021.08.24),

외벽: 커튼월 마감 등.
창호: 시스템 창호 등.

이용상태

기호가, 기호나 공히;
공부상 용도는 공장(지식산업센터)임.

설비내역

중앙공급식 냉난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 옥내 소화전설비, 스프링클러설비, 화재
탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(업무시설,
근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m-25m)(2021-10-28)(접
합), 철도(저촉), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축
법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원
청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및
공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안
전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률> 도시관리계획 입안중(2024-04-18)(철도)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

토지 별도등기(지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2024타경3845 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 673 에이피타워 제13층 제1307-에프호

1.3. 용도

지식산업센터

1.4. 감정가

360,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

건물면적: 52.29㎡ (약 15.82평) (전용면적)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건

1.10. 건축물 정보

- 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상20층 건물 내

- 해당 호수: 제13층 제1307-에프호

- 사용승인일: 2021년 8월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 중소규모 공장, 근린생활시설, 노변상가 등이 혼재된 산업단지로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장과 지하철 1호선 "독산역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있으며, 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 11일에 접수된 국민은행의 근저당입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 을1 근저당, 갑3 임의경매개시결정, 갑4, 갑5, 갑8 압류 등이 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 인수되는 권리

* 토지 별도 등기(지상권)가 존재합니다. 이는 매각으로 소멸되지 않으므로, 취득 시 해당 지상권의 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: (주)쓰리엠탑 대표자 이민석

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2022년 10월 17일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024년 8월 14일

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

3.4. 등기부채권 총액

597,600,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT 및 산업단지로, 다양한 지식산업센터, 오피스텔, 상업시설이 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 배후수요와 활발한 경제활동을 기대할 수 있는 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설 및 노변상가 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주변 지역은 다수의 지식산업센터 및 오피스텔이 위치하여 직주근접의 특성을 가지며, 독산역 및 버스정류장 인접으로 교통이 편리합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다. (다만, 산업단지 특성상 공장 밀집 지역임을 감안해야 합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기(지상권)

본건의 가장 큰 리스크 요인은 토지에 설정된 지상권입니다. 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않으므로, 향후 토지 이용에 제약이 따르거나 별도의 협상이 필요할 수 있습니다. 지상권의 존속 기간, 범위, 지료 등 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 권리 관계가 복잡하거나 특수한 절차를 요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지 내에 위치한 지식산업센터로서, 지하철역 인근의 좋은 입지와 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 토지에 설정된 지상권은 향후 물건 활용에 상당한 제약을 줄 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 입찰 전 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 역세권 지식산업센터.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 산업단지 내 풍부한 잠재적 수요.

* 매각으로 인한 임차인 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 토지에 설정된 지상권의 상세 내용(존속기간, 범위, 지료 등)이 확인되지 않아 현재로서는 어렵습니다. 지상권의 존재는 물건의 가치와 활용성에 큰 영향을 미치므로, 반드시 관련 전문가와 상담하여 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 마친 후 신중하게 결정하시기를 권고합니다. 현재 감정가는 360,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.