나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1779 [2] 경기도 오산시 원동 841 오산파크스퀘어 3층358호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 남동측 인근에 위치하는 "오산파크스퀘어" 내 336호 및 358호로서 주위는 노선상가지대로서 구분상가, 영화관, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지, 생활형숙박시설 등으로 이루어져 있습니다

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 오산역이 위치하여 대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 336호 외1 로서 (사용승인일자 : 2008.07.02) 외벽 : 복합판넬마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소방설비등 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 판매시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m ~ 35m)(주간선도로)(저촉), 소로3류(폭 8m미만)(국지도로)(접함), 중로1류(폭 20m ~ 25m)(주간선도로)(접함), 가축사육 제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역.

공부와의 차이

등기부상 용도가 판매시설이나 현황은 "오피스텔"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다. - 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가 전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

등기부상 용도가 판매시설이나 현황은 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

1.1. 1.사건번호

수원지방법원 2025타경1779 (2)

1.1. 2.경매구분

부동산임의경매

1.1. 3.채권자

하OOO

1.1. 4.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

1.2. 1.소재지

경기도 오산시 원동 841, 오산파크스퀘어 3층 358호

1.2. 2.용도

현황: 오피스텔

주의사항: 등기부상 용도는 판매시설이나 현황은 오피스텔임.

1.2. 3.감정가

66,000,000원

1.3. 면적

1.3. 1.토지면적

21. 61㎡ (약 6.5평)

1.3. 2.토지지분

21. 61㎡

1.3. 3.토지 제시외면적

0. 00㎡

1.3. 4.건물면적

21. 82㎡ (약 6.6평)

1.3. 5.건물지분

21. 82㎡

1.3. 6.건물 제시외면적

0. 00㎡

1.4. 감정평가 요약

1.4. 1.구분건물감정평가요항표

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 남동측 인근에 위치하는 "오산파크스퀘어" 내 336호 및 358호로서, 주위는 노선상가지대로이며 구분상가, 영화관, 음식점, 오피스텔, 아파트단지, 생활형숙박시설 등으로 이루어져 있습니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 오산역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 336호 외1로서, 사용승인일자는 2008년 7월 2일이며, 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 등입니다. 이용 상태는 업무시설(오피스텔)이며, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 판매시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본 건물은 북측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접하고 있습니다. 토지 이용계획은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)이며, 제한상태로는 가축사육 제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역입니다.

1.4. 2.공부와의 차이

등기부상 용도가 판매시설이나 현황은 "오피스텔"입니다.

1.4. 3.기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다. 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부 관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가 전례 등을 참조하였으며, 경매 진행 시 재확인하시기 바랍니다.

1.4. 4.특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 오산역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 오피스텔, 주거단지 등이 혼재된 지역입니다.

* 다양한 상가, 영화관, 음식점 등 편의시설이 밀집해 있어 생활 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 1호선 오산역이 도보 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 통한 접근성 또한 우수합니다.

* 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

2.3. 법규 및 토지이용계획

* 지역지구: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접함.

* 제한사항: 가축사육 제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 3,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2025-10-27

확정일자: 2025-10-27

배당신고일자: 2025-10-28

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-12-04

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-16

확정일자: 2025-02-05

배당신고일자: 2025-02-07

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 총 채권액)

* 말소기준권리: 을4 (2016-08-29 접수) 하나은행 근저당권 (120,000,000원)

* 총 채권액: 575,000,000원 (근저당권 2건, 주택임차권 1건, 임의경매 1건 포함)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서상 을구의 권리(근저당, 주택임차권) 및 갑구의 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 오산역을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발합니다.

* 인근에 아파트 단지, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등이 위치하여 배후수요가 확보된 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 업종

* 본 건물은 복합 상가 및 오피스텔 건물로, 다양한 업종의 상가와 업무시설이 입점해 있습니다.

* 본건(358호)의 경우 현황 오피스텔로 이용되고 있으며, 이는 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 용도입니다.

* 주변에 영화관, 음식점 등 위락 및 편의시설이 있어 상업적 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

* 건축물명: 오산파크스퀘어

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 사용승인일자: 2008년 7월 2일

* 본건 위치: 3층 358호

5.2. 편의 및 부대시설

* 본 건물 내 승강기, 위생설비, 도시가스, 개별난방, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근 오산역 상권에 다양한 편의시설(마트, 은행, 병원, 식당가 등)이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 용도와 현황 차이

* 등기사항전부증명서상 본건의 용도는 '판매시설'로 등재되어 있으나, 실제 현황은 '오피스텔'로 사용 중입니다. 이는 향후 건물 용도 변경, 대출, 재건축 등에서 제약이 발생할 수 있는 요인이므로 주의가 필요합니다.

6.2. 비행안전구역 영향

* 본건 소재지가 비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어, 건물 증축, 개축 등과 관련된 행위 시 군사시설보호법 등 관련 법규의 적용을 받을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

* 임대관계 미상: 내부구조 및 이용현황 파악을 위해 외부 관찰 및 건축물대장을 참조하였으므로, 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 2008년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건 총평

본건은 경기도 오산시 오산역 초역세권에 위치한 오산파크스퀘어 내 오피스텔로, 뛰어난 교통 편의성과 풍부한 배후수요를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 주변 상권 발달로 인한 상업적 가치 또한 높게 평가됩니다. 다만, 등기부상 용도와 현황 용도의 차이, 비행안전구역 지정 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 및 현황 조사, 관련 법규 검토가 필수적입니다. 현재 조사된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 1호선 오산역 도보 약 5분 거리의 초역세권 입지.

* 오산 시내 중심 상업지구에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보.

* 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

8.2. 임대 수익 가능성

* 현재 조사된 임차인(박 )으로부터 월 350,000원의 임대수익이 발생하고 있어, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 현황 오피스텔 용도에 따른 소형 임대 시장의 수요를 고려할 때, 시세에 맞는 임대료 책정이 가능하다면 추가적인 수익 증대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건은 오산역 인근 오산파크스퀘어 건물 내 3층 358호이며, 건물면적은 21.82㎡(약 6.6평)입니다.

* 감정가는 66,000,000원이며, 이는 3.3㎡당 약 9,041,095원의 수준입니다.

* 현재 오산역 인근 오피스텔의 시세는 개별 물건의 상태, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 편차가 있으나, 본건의 감정가는 해당 지역의 시세 범위 내 또는 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 임대수익률 측면에서, 월 350,000원의 임대료(연 4,200,000원)를 감안할 때, 감정가 기준 약 6.36%의 수익률을 예상해 볼 수 있습니다. 이는 투자 관점에서 긍정적인 요소입니다.

* *주의: 본 시세 분석은 제공된 감정가와 임대 정보를 기반으로 한 추정치이며, 정확한 현 시세 파악을 위해서는 반드시 최근 거래 사례, 인근 유사 물건의 실거래가 및 월세 현황에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.*

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 보수적인 접근을 위해, 감정가의 75% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 49,500,000원 ~ 59,400,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 현황 및 권리 관계에 대한 추가 확인 결과를 바탕으로 최종 결정되어야 합니다.

9.3. 추가 고려사항

* 등기부상 용도와 현황 용도 차이에 따른 잠재적 위험을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 비행안전구역 등 법규상 제약 사항으로 인한 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 향후 발생 가능한 수리비 및 관리비 등 제반 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.