나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57781 [1] 경기도 화성시 장안면 수촌리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1의 제시외 건물과 기계기구(수변전설비)는 매각에 포함하고, 제시외 물건인 컨테이너 1동과 목록2의 건물 내 소유자 미상의 제시외 호이스트(7.5ton)는 매각에서 제외
2. 목록2는 공장으로, 목록3은 1,2층 공장(사무실)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경57781 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOO

중복사건: 해당 (동일 부동산에 대해 여러 경매 사건이 중복 진행 중임을 의미)

1.2. 기본 물건 정보

소재지: 경기도 화성시 장안면 수촌리 70-21

용도: 근린시설

감정가: 2,857,797,230원

1.3. 면적 정보

토지면적: 4936.00㎡ (약 1493.14평)

토지지분: 2625.2775㎡ (약 794.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 825.00㎡ (약 249.56평)

건물지분: 825㎡ (약 249.56평)

건물 제시외면적: 81.75㎡

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지지분 / 건물 전체 매각

일괄매각: 목록1의 제시외 건물과 기계기구(수변전설비)는 매각에 포함하며, 컨테이너 1동과 목록2의 건물 내 소유자 미상의 제시외 호이스트(7.5ton)는 제외

건물 이용 현황: 목록2는 공장, 목록3은 1, 2층 공장(사무실)으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 장안면에 위치하고 있으며, 인근 지역은 산업단지와 근린 시설, 그리고 주거지가 혼재된 지역입니다. 장안면은 화성시 서남부 지역에 속하며, 여러 산업단지가 조성되어 있어 관련 종사자들의 배후 지역으로서의 역할을 하고 있습니다. 장안첨단1, 2산업단지가 인근에 위치하고 있어 관련 산업 시설의 접근성이 용이합니다.

2.2. 교통 여건

본 물건지는 서해안고속도로 발안IC와 인접하여 수도권 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 국지도 82호선, 지방도 301호선, 국도 77·82호선이 인접해 있어 광역 교통망이 잘 구축되어 있습니다.

최근에는 H107번 시내버스 노선이 장안면 사곡사거리까지 연장되어 향남 및 조암 지역과의 대중교통 연계성이 강화되었습니다.

2.3. 개발 계획 및 잠재력

화성시 장안면은 택지개발예정지구 지정(2006년) 등을 통해 계획적인 개발이 진행되어 왔으며, 산업단지 조성과 함께 배후 주거단지로서의 개발 잠재력을 지닌 지역입니다.

최근에는 장안면 사곡리 일원에 대규모 산업 및 유통시설 건립 계획(2035년까지)이 발표되어 지역 내 산업 인프라 확대가 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건의 토지 및 건물 등기부등본상 채무 총액은 약 2,229,234,611원입니다. 다수의 근저당, 가압류, 압류 권리가 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을22 (토지 등기부) 및 을12 (건물 등기부): 중소기업은행 근저당권 (2022-01-18 접수)

3.3. 인수되는 권리 (임차인 분석)

* 임차인 1

상호: 주식회사 제이와이메탈

보증금: 72,000,000원

차임: 7,200,000원

사업자등록일: 2021-11-09

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 있음

비고: (마스킹) 주식회사제이

* 임차인 2

상호: 주식회사 지오메탈[화성지점(홍성범)]

보증금: 72,000,000원

차임: 7,200,000원

사업자등록일: 2020-05-01

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 있음

비고: (마스킹) 주식회사지오메탈[화성지점(홍 )]

인수 보증금 합계: 0원

(상기 임차인들은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 해당 보증금은 경매 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 명도 과정에서 추가적인 협상이나 명도 지연의 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

3.4. 기타 권리사항

토지 등기부상 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 다수 확인됩니다. (홍상현 외 2명, 아진아이앤씨, 베스티, 권우성 등)

모든 가압류 및 압류 권리(대호에스텍, 서울보증보험주식회사, 중소기업은행, 화성세무서장, 화성시)는 말소 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

화성시 장안면은 서해안 고속도로 등 교통 요충지에 위치하며, 다수의 산업단지가 밀집되어 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

장안첨단1, 2산업단지 외에도 기아자동차 화성공장 등 대규모 산업시설이 인근에 있어 관련 업종의 입지적 이점이 있습니다.

지역 경제는 이러한 산업단지를 중심으로 활성화되고 있으며, 화성시 전체적으로는 지역 경제 대상에서 우수한 평가를 받는 등 전반적인 경제 성장세를 보이고 있습니다.

4.2. 산업 및 경제 활동

본 물건지 인근의 장안첨단산업단지는 다양한 제조업체들이 입주해 있으며, 이는 지역 경제 발전의 중요한 축을 담당하고 있습니다.

향후 장안면 사곡리 일원에 산업 및 유통시설이 추가로 건립될 예정으로, 지역 내 산업 인프라 확충이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

장안면 소재지인 조암리에는 기본적인 상업시설과 편의시설이 밀집해 있으며, 조암터미널을 통해 향남, 발안 등 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

시내버스 노선(H107번 등)이 장안면 지역까지 운행되어 대중교통 이용이 편리해지고 있으며, 전통시장, 병원, 학교 등 생활 인프라 접근성이 향상되고 있습니다.

5.2. 기타 생활 인프라

지역 내에는 장안초등학교, 노진초등학교, 장안여자중학교 등이 있어 교육 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 특성 리스크

* 제시외 물건 제외: 매각에서 제외되는 컨테이너 1동 및 호이스트 등 제시외 물건으로 인한 향후 분쟁 가능성이 있습니다.

* 공장 및 사무실 이용: 현재 공장 및 사무실로 이용 중인 건물은 특정 업종에 대한 수요가 집중될 수 있으므로, 향후 용도 변경이나 임대 시 업종 제한적인 부분이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설 포함)

화성시 장안면 지역, 특히 석포리 일대에서는 산업폐기물 매립장 건설 관련 주민 반대 움직임이 지속적으로 있어 왔습니다.

이는 지역 주민과 기업 간의 갈등 요인이 되고 있으며, 본 물건지의 직접적인 영향은 없더라도 지역의 전반적인 이미지나 개발 동력에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 폐기물 처리 시설, 자원순환 관련 시설 등이 장안면 내 일부 지역에 언급되고 있어, 주변 환경에 대한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 우수한 교통망: 서해안고속도로 인접 및 광역 도로망 구축으로 수도권 접근성이 양호하며, 대중교통 확충도 진행 중입니다.

* 산업 인프라: 다수의 산업단지 배후 지역으로 관련 산업체와의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 택지개발 및 산업·유통시설 확충 계획 등으로 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

7.2. 물건 약점

* 대항력 있는 임차인: 명도 관련 불확실성과 추가 비용 발생 가능성이 존재합니다.

* 제시외 물건 제외: 매각 제외 물건으로 인한 잠재적 분쟁 소지가 있습니다.

* 주변 환경 리스크: 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 관련 이슈가 지역 주민들과 갈등 요인이 되고 있어, 지역 이미지에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 매력

* 산업단지 접근성: 본 물건지는 다수의 산업단지 내에 위치하거나 인접해 있어, 관련 기업의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 성장 잠재력: 화성시의 지속적인 도시 개발 및 산업 인프라 확충 계획은 지역 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

* 활용도 높은 용도: 근린시설 용도로, 향후 다양한 상업 및 업무 시설로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 2,857,797,230원입니다. 본 물건은 근린시설로, 토지 및 건물 면적이 상당하며 산업단지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나 명도에 대한 불확실성, 제시외 물건 제외, 그리고 지역 내 혐오시설 관련 갈등 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

또한, 최근 부동산 시장 동향 및 해당 지역의 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다. (단, 본 보고서에서는 시장 동향에 대한 실시간 정보가 제한적이므로, 일반적인 리스크 할인율을 적용하여 제안합니다.)

9.2. 제안 입찰가

감정가의 약 80~85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 약 2,280,000,000원 ~ 2,430,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.