나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9286 [10] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제216호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1·7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근
에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.11.12.)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 (1), (3)~(11) 각각 공히 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 각호가 벽체의 구분
없이 일단의 사무실로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물
제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+
옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단
지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 귀 제시목록상 일련번호 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인
복도를 포함하여 벽체의 구획없이 일단의 사무실로 이용중이며, 일단의 사무실 중 일부가 임
의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용중임.(후첨‘내부구조도’및‘사진용지’참조).

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9286 (10)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제216호

* 용도: 공장 (집합건축물대장상 '산업시설(공장)')

* 감정가: 283,000,000원

* 토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

* 토지지분: 9.2㎡ (약 2.78평)

* 건물면적: 37.80㎡ (약 11.44평)

* 건물지분: 37.8㎡ (약 11.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소벤처기업진흥공단

1.2. 건물 정보

* 건물명: 하우스디가산퍼스타

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호

* 사용승인일: 2021년 11월 12일

* 집합건물 총 면적: 토지 3,260㎡, 연면적 26,480.78㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상물건은 지하철 1·7호선 '가산디지털단지역' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 가산디지털단지 지역은 출퇴근 시간대에 교통 체증이 심한 편으로 알려져 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

* 대상물건 소재 토지는 남동측으로 중로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

* 기타 법률상 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을구 1번 근저당권 (중소벤처기업진흥공단, 2022-01-28 접수, 말소예정)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 등기부상 권리 분석 결과, 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 근저당권(을1), 다수의 가압류(갑3, 갑4, 갑5, 갑6), 임의경매(갑7) 등이 말소 예정입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

* 토지 별도등기(을구 27번 구분지상권설정등기, 2021.10.18. 접수)는 매각으로 소멸되지 않고, 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (주)퍼플코퍼레이션 (P )

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 9,150,000원

* 배당신고일자: 2025-08-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* (주)퍼플코퍼레이션은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변은 다수의 지식산업센터와 오피스 빌딩이 밀집한 지역으로, 산업단지의 배후수요를 기반으로 합니다.

* 가산디지털단지역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다.

* 이는 지식산업센터 내 사무실 및 공장 용도의 임대 수요가 꾸준함을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 대규모 지식산업센터 단지로서 관련 산업 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 토지에 설정된 구분지상권(2021.10.18.)이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 채무 총액과 감정가 비교: 등기부채권 총액이 감정가를 상회하나, 대부분의 권리가 말소 예정으로 명시되어 있어 실제 인수 부담은 추가 확인이 필요합니다.

* 이용 현황: 공부상 용도는 공장이나, 실제 내부에서는 일단의 사무실 및 조리실, 회의실 등으로 임의 구획하여 사용 중이므로, 향후 용도 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 교통 체증: 가산디지털단지 지역은 출퇴근 시간대에 극심한 교통 체증이 발생하는 것으로 알려져 있어, 물건지로의 접근성 및 주변 상권 활성화에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 인근에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 지식산업센터 내 공장/사무실입니다. 주변 개발 여건 및 교통 접근성은 양호하나, 토지에 말소되지 않는 구분지상권이 설정되어 있어 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 등기부상 채무 관계는 복잡하게 설정되어 있으나, 대부분 말소 예정으로 표시되어 있어 경매 절차상 인수되는 채무는 없을 것으로 보입니다. 다만, 채무 총액과 감정가 간의 큰 차이는 유찰 가능성을 높일 수 있습니다. 임차인 P 은 대항력이 없어 명도 부담은 적습니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권에 위치한 신축급 지식산업센터 내 물건입니다.

* 현황 상 사무실 등으로 활용되고 있어, 공장 또는 지원시설 용도로의 재임대 및 활용이 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인이 보증금 4억원, 월세 915만원에 거주 중으로, 명도에 대한 부담은 적습니다.

* 임대 수요가 풍부한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 감정가 283,000,000원을 기준으로 하되, 말소되지 않는 구분지상권 인수 부담과 주변 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 다수의 권리가 말소 예정이고 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 긍정적이나, 구분지상권이라는 명확한 부담이 존재하므로, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.