나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9286 [3] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제209호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1·7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근
에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.11.12.)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 (1), (3)~(11) 각각 공히 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 각호가 벽체의 구분
없이 일단의 사무실로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물
제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+
옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단
지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 귀 제시목록상 일련번호 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인
복도를 포함하여 벽체의 구획없이 일단의 사무실로 이용중이며, 일단의 사무실 중 일부가 임
의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용중임.(후첨‘내부구조도’및‘사진용지’참조).

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9286 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제209호

용도: 공장 (산업시설)

감정가: 296,000,000원

총 채권액: 3,856,257,578원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 9.61㎡ (약 2.91평)

건물 면적: 39.48㎡ (약 11.94평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 주요 사항

채권자: 중소벤처기업진흥공단

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 토지 별도등기(구분지상권) 있음

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다수의 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 도로 상태

대상 물건 소재 토지는 남동측으로 중로(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한을 받고 있습니다. (세부 사항은 원문 참조)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: (주)퍼플코퍼레이션

보증금: 400,000,000원

차임: 9,150,000원

배당신고일자: 2025-08-04

대항력: 없음

비고: 본 물건의 임차인 (주)퍼플코퍼레이션은 대항력이 없으나, 전입일자 및 확정일자가 미기재되어 있으며 감정평가서 상 '임대관계 등 미상'으로 기재된 점을 감안하여 명도 시 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3.2. 말소기준권리

등기부 등본 상 말소기준권리는 중소벤처기업진흥공단의 근저당권 (2022-01-28 접수, 채권최고액 2,376,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

토지 별도등기(구분지상권) (2021.10.18. 설정)은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.4. 말소 예정 권리

말소기준권리 이하의 모든 권리(신탁말소, 근저당권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 다수의 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, IT 및 관련 산업 분야의 배후 수요가 풍부합니다. 가산디지털단지역을 중심으로 상권이 발달하여 업무 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 위치한 다수의 근린생활시설, 대형 쇼핑몰 및 아울렛 등을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 구분지상권 인수: 매수인은 토지에 설정된 구분지상권을 별도로 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 채권 및 담보 설정이 다수 존재하여 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 정보는 확인되었으나, 전입일자 및 확정일자 누락, 감정평가서 상 '임대관계 등 미상' 기재 등으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 현황 이용 상태: 공부상 용도는 공장이나, 현황은 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중이며 일부 임의 구획된 부분이 확인됩니다. 이로 인해 원상복구 의무가 발생하거나 건축 관련 위반사항이 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특정 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 가산디지털단지역 인근에 위치한 하우스디가산퍼스타 내 공장(사무실) 용도의 집합건물입니다. 2021년 11월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 약 11.94평의 전용 면적을 가지고 있습니다. 말소기준권리 이하의 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 토지 구분지상권은 매수인이 인수해야 합니다. 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 명시되어 있고 배당 신고일자를 고려할 때 명도 자체는 원활할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 정보의 일부 누락과 현황 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신식 건물: 2021년 11월에 사용 승인된 건물로 시설이 비교적 좋습니다.

* 우수한 입지: 가산디지털단지역 역세권에 위치하며, 지식산업센터 밀집 지역으로 업무 시설로서의 가치가 높습니다.

* 풍부한 배후 수요: IT 및 관련 산업 단지 내 위치하여 관련 업종의 사업체로부터 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 296,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사, 임대차 현황 재확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 입찰 시에는 입찰가의 10%에 해당하는 보증금이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.