나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9286 [11] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제217호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1·7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근
에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.11.12.)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 (1), (3)~(11) 각각 공히 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 각호가 벽체의 구분
없이 일단의 사무실로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물
제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+
옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단
지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 귀 제시목록상 일련번호 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인
복도를 포함하여 벽체의 구획없이 일단의 사무실로 이용중이며, 일단의 사무실 중 일부가 임
의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용중임.(후첨‘내부구조도’및‘사진용지’참조).

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9286 (11)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제217호

용도: 공장 (집합건축물대장상 '산업시설(공장)'로 등재)

감정가: 344,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소벤처기업진흥공단

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.90㎡ (약 13.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

건물 사용승인일: 2021년 11월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1·7호선 '가산디지털단지역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 대상 물건 소재 토지는 남동측으로 중로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 산업시설(공장) 및 지원시설 용도의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 기타 중로2류(폭 15m~20m), 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 을1 순위 근저당권 (중소벤처기업진흥공단, 채권액 2,376,000,000원, 접수일자 2022.01.28)입니다.

근저당 외 다수의 가압류 및 압류 (기술보증기금, 중소기업은행, 해운대세무서장, 서울보증보험)가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 3,856,257,578원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)ㅍ *

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 9,150,000원

* 배당신고일자: 2025-08-04

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리

* 주의사항: 토지 별도등기(구분지상권) 있음.

* 물건명세서 특이사항: 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기(2021.10.18.)는 말소되지 않고, 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 가산디지털단지는 서울 서남부의 대표적인 IT 및 산업단지로, 다수의 기업체와 상업 시설이 밀집해 있습니다. 배후의 오피스 밀집 지역 덕분에 관련 서비스 업종 및 지원 시설 업종이 활발하게 운영되고 있으며, 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

5. 생활정보

가산디지털단지역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 직주근접 및 업무 수행에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분지상권 인수

가장 큰 리스크는 토지에 설정된 구분지상권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 그대로 인수해야 하므로, 토지의 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용과 범위를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 복합 용도 및 임의 구획

등기부상 용도는 공장(산업시설)이나, 실제로는 여러 호실(1~11호)이 벽체 구분 없이 하나의 사무실처럼 이용 중이며, 일부 공간은 임의로 구획되어 사용되고 있습니다. 이는 건축법규 위반 소지 또는 향후 원상복구 의무 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 38.5억원에 달하여, 채권 정리가 복잡했을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 건물로, 가산디지털단지라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 편의성과 주변 상업 시설 접근성이 뛰어나 공장 또는 사무실 용도로 활용하기에 적합합니다. 그러나 토지에 설정된 구분지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수된다는 점, 그리고 내부 공간이 임의로 구획되어 사용되고 있다는 점은 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 우수한 입지: 가산디지털단지역 역세권으로, IT 및 산업 단지 내 핵심 지역에 위치합니다.

* 편리한 교통: 지하철 및 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 다용도 활용 가능: 공부상 공장 용도이나, 내부 구조 변경을 통해 사무실 등으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없는 물건입니다. 감정가는 344,000,000원이며, 예상 입찰가는 상기 명시된 구분지상권 인수 및 내부 이용 상태와 같은 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 시장 상황 및 입찰자의 리스크 감수 능력에 따라 결정될 것입니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사 및 권리 분석 전문가와의 상담을 통해 심층적으로 진행하는 것이 바람직합니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.