나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9286 [6] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제212호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1·7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근
에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.11.12.)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 (1), (3)~(11) 각각 공히 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 각호가 벽체의 구분
없이 일단의 사무실로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물
제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+
옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단
지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 귀 제시목록상 일련번호 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인
복도를 포함하여 벽체의 구획없이 일단의 사무실로 이용중이며, 일단의 사무실 중 일부가 임
의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용중임.(후첨‘내부구조도’및‘사진용지’참조).

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9286 (6)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제212호

* 용도: 공장 (산업시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층

* 사용승인일: 2021년 11월 12일

1.2. 경제적 가치

* 감정가: 319,000,000원

* 토지면적: 10.04㎡ (약 3.04평)

* 건물면적: 41.26㎡ (약 12.48평)

1.3. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 지리적 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 건물 구성: 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 차량 접근성: 대상물건까지 차량 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지 형태 및 이용: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상황: 대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소벤처기업진흥공단, 2,376,000,000원, 2022-01-28)

* 말소 예정 권리: 을1 근저당권, 갑3 가압류(기술보증기금), 갑4 가압류(중소기업은행), 갑5 가압류(서울보증보험), 갑6 가압류(중소기업은행), 갑7 임의경매(중소벤처기업진흥공단), 갑8 압류(금천구) 및 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 등이 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 2번 별도등기 (1토지 을구 27번 구분지상권설정등기, 2021.10.18.)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 인수 대상 권리: 구분지상권(2021.10.18. 설정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)퍼플코퍼레이션

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 9,150,000원

* 대항력 유무: 없음

* 주의사항: 임차인 (주)퍼플코퍼레이션은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 지역 내 업종 분포: 가산디지털단지는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 산업시설이 밀집된 대표적인 업무지구입니다.

* 유동인구 및 상업시설: 지하철역 인근으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권 이용이 편리합니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 본 물건지 주변에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인하기 위해 관련 정보를 검색하였으나, 구체적으로 명시된 혐오시설 정보는 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 편의시설

* 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원 등이 가산디지털단지 내 또는 인근에 위치하여 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 인수되는 구분지상권: 2021년 10월 18일에 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 토지 이용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 별도 등기 사항: 구분지상권 외 추가적인 별도 등기 사항은 확인되지 않았습니다.

6.2. 물리적/이용 리스크

* 건물 내부 이용 상태: 제공된 정보에 따르면, 11개 호실(일련번호 1, 3~11호)이 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중이며, 일부는 조리실, 회의실 등으로 임의 구획되어 사용되고 있습니다. 이는 추후 원상 복구 또는 건축법 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동 가산디지털단지 내에 위치한 신축급 지식산업센터(공장) 유닛입니다. 지하철역과의 접근성이 우수하고 주변 상권 및 업무 시설이 잘 갖춰져 있어 입지적 장점이 명확합니다. 그러나 말소되지 않고 인수해야 하는 구분지상권의 존재와 내부 임의 구획 사용으로 인한 잠재적 이슈는 신중한 검토가 필요합니다. 낙찰 후 구분지상권으로 인한 토지 이용 제약 가능성 및 내부 원상 복구 필요성을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권 프리미엄: 뛰어난 접근성과 풍부한 배후 수요.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 현대적인 시설 보유.

* 업무지구의 중심: 지속적인 산업시설 및 기업 입주 수요.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 건의 감정가는 319,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 인수해야 하는 구분지상권의 가치 하락 요인, 내부 임의 구획으로 인한 원상 복구 비용 등을 반드시 고려해야 합니다.

* 또한, 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 동향, 실제 이용 가능한 면적 및 용도 적합성 등을 면밀히 조사하여 낙찰 가능한 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없습니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 결정될 것입니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.