나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9286 [5] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제211호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1·7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근
에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.11.12.)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 (1), (3)~(11) 각각 공히 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 각호가 벽체의 구분
없이 일단의 사무실로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물
제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+
옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단
지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 귀 제시목록상 일련번호 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인
복도를 포함하여 벽체의 구획없이 일단의 사무실로 이용중이며, 일단의 사무실 중 일부가 임
의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용중임.(후첨‘내부구조도’및‘사진용지’참조).

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 서울남부지방법원 2025타경9286 (5) 사건의 물건에 대한 경매 컨설턴트의 분석 의견입니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9286 (5)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24, 하우스디가산퍼스타 제2층 제211호

용도: 공장 (산업시설)

감정가: 296,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소벤처기업진흥공단

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.61㎡ (약 2.91평) / 토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.48㎡ (약 11.94평) / 건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 하우스디가산퍼스타

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층

사용승인일: 2021년 11월 12일

호수: 제2층 제211호

총 연면적: 26,480.78㎡

대지면적: 3,260㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조이며, 복합판넬 및 페어글라스 외벽, 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 내벽, 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 2021년 11월 12일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

2.4. 토지 이용 상태 및 도로

대상 물건 소재 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 산업시설(공장) 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다. 토지 남동측으로는 중로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건의 말소기준권리는 중소벤처기업진흥공단의 근저당권(을1, 2022-01-28)입니다.

이후 접수된 가압류(기술보증기금, 중소기업은행, 서울보증보험), 임의경매(중소벤처기업진흥공단), 압류(금천구) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 토지 별도 등기(구분지상권)가 매각으로 소멸되지 않고, 매수인에게 인수된다는 점입니다. 해당 구분지상권은 2021년 10월 18일에 설정되었으며, 이는 향후 토지 사용에 대한 제약을 야기할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로는 (주)퍼플코퍼레이션이 존재합니다.

보증금: 400,000,000원

차임: 9,150,000원

배당신고일자: 2025-08-04

대항력: 없음

전입일자 및 확정일자는 미상입니다.

대항력이 없으므로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 가산디지털단지 내 입지

본 물건이 위치한 가산디지털단지는 서울 서남부의 대표적인 IT 및 산업 클러스터로서, 약 1만여 개의 기업과 수십만 명의 종사자가 상주하는 활발한 상권입니다.

4.2. 주변 건물 구성

주변에 다수의 지식산업센터, 업무용 빌딩, 오피스텔, 상업시설이 밀집해 있어 잠재적 수요가 풍부합니다.

4.3. 본 건 이용 현황

건축물대장 상 용도는 '산업시설(공장)'로 되어 있으나, 현재는 11개 호수(207호 외 9개호)가 벽체 구분 없이 하나의 사무실처럼 이용되고 있으며, 일부 공간은 임의로 구획하여 조리실, 회의실 등으로 사용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 주변 편의시설

물건지 인근에 마리오아울렛, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰이 위치하며, 은행, 병원, 관공서 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분지상권 인수

가장 중요한 리스크는 말소되지 않는 구분지상권의 인수입니다. 이는 토지 소유권 행사나 향후 건축, 증축, 개축 등 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

6.2. 내부 이용 상태

현재 일단의 사무실로 사용되고 있으며, 일부가 임의 구획되어 있는 점은 원상복구 의무 발생 가능성 또는 임대차 계약 시 주의가 필요합니다.

6.3. 중복병합 및 공동담보

본 건은 중복병합 및 공동담보 사건으로, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 토지 면적 대비 건물 면적

구분건물이므로 각 호수별 토지 지분은 존재하나, 9.61㎡의 토지 지분 대비 39.48㎡의 건물 면적은 토지 사용 관련 권리를 명확히 하는 것이 중요할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

일반적인 지도 검색 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 상세한 현장 확인 및 주변 지역에 대한 추가 조사를 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 신축급 지식산업센터 내 구분건물로, 입지 및 교통이 매우 우수합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 말소되지 않는 구분지상권 인수라는 중대한 리스크가 존재하므로, 해당 권리의 상세 내용 파악 및 잠재적 영향에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 현재의 내부 이용 상태 또한 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권의 뛰어난 입지 조건.

* 2021년 사용승인된 신축급 건물로 상품성 우수.

* 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 권리 인수 부담 최소화.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(0원)을 제외한 순수 물건 가치와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가 296,000,000원을 기준으로 하되, 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율을 면밀히 분석해야 합니다.

* 특히, 인수해야 할 구분지상권의 가치를 정확히 평가하고, 이로 인한 제약이 낙찰가의 몇 % 수준에 해당하는지 신중하게 판단해야 합니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 공실 가능성, 임대 시장 상황 등을 직접 확인하신 후, 전문가와 상담하여 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 통상적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건의 특수성(구분지상권)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.