나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9286 [9] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제215호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1·7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근
에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.11.12.)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 (1), (3)~(11) 각각 공히 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 각호가 벽체의 구분
없이 일단의 사무실로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물
제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+
옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단
지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 귀 제시목록상 일련번호 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인
복도를 포함하여 벽체의 구획없이 일단의 사무실로 이용중이며, 일단의 사무실 중 일부가 임
의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용중임.(후첨‘내부구조도’및‘사진용지’참조).

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9286 (9)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제215호

용도: 공장 (산업시설)

감정가: 283,000,000원

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.2㎡

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

건물지분: 37.8㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소벤처기업진흥공단

건축물 사용승인일: 2021년 11월 12일

집합건축물대장상 주요 용도: 산업시설(공장), 지원시설

건축물 층수: 지하 4층 / 지상 12층

총 호실 수: 385호

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

* 도로: 대상 물건 소재 토지는 남동측으로 중로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 중소벤처기업진흥공단 근저당권 (접수일자: 2022.01.28., 채권액: 2,376,000,000원)

* 기타 권리 및 사항:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사 빠삭)

* 기술보증기금 가압류 (채권액: 855,000,000원)

* 중소기업은행 가압류 (채권액: 20,033,348원)

* 서울보증보험 가압류 (채권액: 47,513,400원)

* 중소기업은행 가압류 (채권액: 557,710,830원)

* 중소벤처기업진흥공단 임의경매 개시결정 (채권액: 2,376,000,000원)

* 등기부채권 총액: 3,856,257,578원

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)퍼플코퍼레이션

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 9,150,000원

* 배당신고일자: 2025년 8월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울 금천구 가산동은 다수의 지식산업센터와 기업체가 밀집해 있는 대표적인 IT 및 산업 업무지구입니다.

* 대상 물건의 이용: 공부상 용도는 산업시설(공장)이나, 실제로는 벽체 구분 없이 일단의 사무실 형태로 이용되고 있습니다. 일부 공간은 임의 구획되어 조리실, 회의실 등으로 사용 중인 것으로 확인됩니다.

* 잠재 수요: 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 업무 지구 내에서 관련 업종의 사무실 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 환경: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 편의시설: 업무 지구 특성상 다양한 상업 시설, 금융 시설, 식당 등이 인접해 있어 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 구분지상권 인수: 공부상 "토지 별도등기 (구분지상권)"가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. [cite: provided text] 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 대항력 부재: 임차인 (주)퍼플코퍼레이션은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 임대차 계약 관련하여 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 복수의 임의경매 및 가압류: 채권 총액이 약 38억원에 달하며, 다수의 가압류 및 근저당, 임의경매가 설정되어 있어 권리 관계가 복잡합니다.

* 일단으로 이용 중인 사무실: 11개 호실이 공용 부분인 복도를 포함하여 벽체 없이 통합되어 사용 중이며, 일부 임의 구획된 상태입니다. [cite: provided text] 향후 원상복구 또는 분할 사용 시 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 가산디지털단지역 인근에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 지식산업센터 내 공장/사무실 용도의 집합건물입니다. 뛰어난 교통 환경과 업무 밀집 지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 토지에 설정된 구분지상권을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있어, 해당 권리의 내용과 범위, 향후 이용 제약을 면밀히 검토해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 시설 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 역세권 입지: 가산디지털단지역 인근에 위치하여 교통 이용이 매우 편리합니다.

* 비즈니스 중심지: 가산디지털단지의 풍부한 기업체 및 업무 시설 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 임대 수익 기대: 현재 임차인이 존재하며, 향후 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다. (단, 대항력 없는 임차인임을 유의)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 283,000,000원입니다. 임차인의 보증금은 인수하지 않으므로 인수 보증금은 0원입니다. 그러나 토지에 설정된 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이 구분지상권의 가치 및 향후 물건 사용에 미치는 영향에 따라 실제 가치 하락 요인이 될 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 구분지상권 인수 부담으로 인한 가치 하락분을 신중하게 고려하여 결정해야 합니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 시세 동향, 그리고 해당 구분지상권의 구체적인 권리 내용을 파악한 후 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 주변에서 특별히 문제 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.