나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9286 [8] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제214호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1·7호선 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근
에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상12층 건물 내 2층 207호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.11.12.)
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 (1), (3)~(11) 각각 공히 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 각호가 벽체의 구분
없이 일단의 사무실로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접
합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물
제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+
옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단
지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 귀 제시목록상 일련번호 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인
복도를 포함하여 벽체의 구획없이 일단의 사무실로 이용중이며, 일단의 사무실 중 일부가 임
의로 구획되어 조리실 및 회의실 등으로 이용중임.(후첨‘내부구조도’및‘사진용지’참조).

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9286 (8)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중소벤처기업진흥공단

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24, 하우스디가산퍼스타 제2층 제214호

용도: 공장 (산업시설(공장), 지원시설)

사용승인일: 2021년 11월 12일

2.3. 면적

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

토지 지분: 9.2㎡

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

건물 지분: 37.8㎡

2.4. 감정가

감정가: 283,000,000원

2.5. 특이사항

중복병합사건, 공동담보 물건

3. 물건 기본정보

3.1. 입지 조건

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 여건 또한 보통입니다.

대상 물건 소재 토지는 남동측으로 중로에 접해 있습니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법률에 의한 지역·지구에 속해 있습니다.

4. 물건 기본정보

4.1. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당권, 중소벤처기업진흥공단, 2022.01.28 접수)

낙찰로 인해 소멸되는 권리:

* 갑2: 소유권이전(신탁등기말소)

* 을1: 근저당권

* 갑3: 가압류 (기술보증기금)

* 갑4: 가압류 (중소기업은행)

* 갑5: 가압류 (서울보증보험)

* 갑6: 가압류 (중소기업은행)

* 갑7: 임의경매 (중소벤처기업진흥공단)

위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

* 토지 별도등기: 을구 27번 구분지상권 설정등기 (2021.10.18. 접수)

본 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)퍼플

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 9,150,000원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-08-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으나 인수할 보증금은 없습니다.

4.4. 인수 보증금 합계

0원

5. 물건 기본정보

5.1. 상권 분석

대상 물건이 위치한 가산동 디지털단지 일대는 대표적인 지식산업센터 밀집 지역으로, 다양한 IT 및 제조업 관련 기업들이 입주해 있습니다.

오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달하여 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

신축 건물인 하우스디가산퍼스타 내에 위치하여 현대적인 업무 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 생활 정보

지하철 1·7호선 가산디지털단지역을 통해 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

인근 버스 노선 역시 다양하게 운영되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 편의시설 및 지원시설이 밀집해 있어 직주근접성이 높은 지역입니다.

6. 물건 기본정보

6.1. 잠재적 리스크

* 토지 구분지상권 인수: 본 물건은 토지에 대해 구분지상권이 설정되어 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다. 구분지상권의 범위와 내용에 따라 향후 토지 이용에 제한이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건축물 내부 이용 현황: 공부상 용도는 공장(산업시설)이나, 10개 호실이 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중이며, 일부는 임의로 구획되어 조리실, 회의실 등으로 사용되고 있습니다. 이러한 내부 이용 상태가 건축법 등 관련 법규에 위배되는 부분이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 중복 병합 사건 및 공동 담보: 사건이 중복 병합되어 진행되고 공동 담보로 묶여 있어, 경매 진행 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 물건 기본정보

7.1. 종합 의견

본 물건은 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당하며, 가산디지털단지역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

다수의 기업들이 밀집한 지역 특성상 공장 또는 사무실 용도로 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지에 대한 구분지상권 인수 부담과 내부 이용 현황에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 물건 기본정보

8.1. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 가산디지털단지역 인근의 우수한 교통 접근성과 비즈니스 인프라

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 시설 보유

* 업무/산업 시설 적합: 지식산업센터 및 공장 밀집 지역 특성에 부합

9. 물건 기본정보

9.1. 예상 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우 임차인의 인수 보증금은 0원이지만, 토지에 설정된 구분지상권의 가치 하락 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 특수성, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.